近日，有购房者反馈，位于深圳宝安中心的现房项目榕江云玺锦庭部分房源正在陆续销售，且售价相较最初备案价高出五六十万元至超百万元不等，质疑楼盘额外收取“喝茶费”。
2019年云玺锦庭备案开盘，并剩下180多套房源未销售，后续有关项目需要额外交“喝茶费”才能购买的传言便不断。
针对该情况，我们联系了榕江方面的相关人士，对方称项目现在已经没有销售节点，当问及有关房源加价销售情况时，则表示不清楚这个事件。
长期陷“喝茶费”传闻
虽然企业方面的人士提到目前暂无销售节点，但有关房源的兜售一直在进行。
“目前我们在售房源有154平方米四房，235/253平方米的复式，以及两三套118/119平方米三房。”当以购房者身份致电云玺锦庭现场销售工作人员时对方回复道，并表示已经卖出一大波，目前所剩房源不多。
至于价格情况，以三房为例，据销售人员表示目前在售的两套三房均在C座中高楼层，户型为E/B，总价在1350万元～1450万元。即折合单价达到11万元+/平方米，高的超12万元/平方米。
参考深圳市房地产信息平台可查询到的项目未售房源信息，并未有符合该总价的户型房源。
“现在都是这个价，1300万元左右和1400万元左右。”该位销售人员继续补充道。当提及相较备案价加价过高时，对方并未否认，仅表示为“上面领导直接给的价格，具体加了多少我们也不清楚”，并提到有意向户型，可以再去和领导沟通一下有哪些楼层。
不过，相较于早期备案的毛坯房，据销售人员表示，目前房源为带装修交付，但从早前我们在现场实探的情况来看，仅是简装水平，并无法支撑起高至上百万元的加价空间。即便如此，“装修款”也成了部分兜售有关房源的房产中介对于加价的解释。
因房源销售并没有公开对外，购房者也不能于公开渠道上登记，只能通过房产中介或项目内部途径购买，在这个过程中，从兜售房源的相关房产中介以及已购粉丝多方反馈来看，事关房源的报价也一直处于不断变化中。
据一位去年早前已购房的“粉丝”表示，当时仅是额外加了60万元；到2023年8月中旬，便有中介人员表示，第一批房源已经卖完，正在确定第二批价格，随后给出1300万元出头的三房总价门槛信息，并提到项目现在开始一套一套卖，能接受价格就可以来买；约半个月后，“该位中介人员继续发来一套号称19楼的房源，总价1263万元，相较备案价高出150万元”。
“20 楼B户型1235万元实收，9楼B户型1200万元实收，开发商给到的是最低价格了。”另一位片区中介人员则分享了另外两套房源价格，对比备案价，分别加价119万元和114万元。
一方面是有关加价销售的传闻不断，另一方面从官方平台显示的销售状态来看，虽深圳楼市整体复苏仍显乏力，房价指数持续下行，但云玺锦庭得益于在位置的优越，以及宝安中心区本身新盘的供应缺口，项目一直在默默出售。
2019年11月初，云玺锦庭382套住宅备案，当月14日项目于线下开盘，开盘当天并未推出所有房源，实际可售房源仅227套；开盘后，加上未销售出的房源，合计有180多套被留下，此后便再无项目公开销售信息。
一直到2023年6月份，有消息称云玺锦庭将有新房出来，均价11万元/平方米起，项目才开始再一次出现在市场的视野中，只不过更多活跃于中介人员的推售中。
与此同时，云玺锦庭项目在深圳市房地产信息平台上所显示的“未售”房源数量也开始持续减少，截至今日，“未售”状态房源数量还剩126套，分布在A、B、C座。
违规销售
曾被罚款510万元
值得一提的是，在销售过程中，因公开对意向购房者提出较高的资金证明要求，云玺锦庭近期也受到宝安区住建局处罚510万元。
处罚决定书提到，2023年7月～8月期间，云玺锦庭项目在销售活动中对购房人附加购房必须提供资金证明的不合理条件，损害了购房人权益，违反相关规定。最终开发商被暂停销售，并处罚款。
按通知内容，以涉及商品房数量每套处10万元罚款来计算，期间共计51名购房人购买的51套商品房被开发商要求提供资金证明。换句话说，仅于2023年7月至8月期间，云玺锦庭项目销售实际达到51套，就当时楼市的背景，可以说热度尚可。
对于高达510万元的罚款事件，也有房企营销人士提到，从营销层面来说被罚这么多钱，非常少见，业内都觉得很惊讶。
备案价背后的秘密
“不像龙华房子多得卖不掉，宝安中心这几年一直没有什么新盘，哪怕是2023年的越秀潮瑞樾府，因为位置有点偏，不算真正的宝安中心，所以这也是区域内新盘‘捂盘’以及还敢加价的底气。”针对上述加价现象一位业内人表示。
事实上，自2019年以后，宝安中心便没有大体量的新房进场，供需失衡背景下事关核心位置项目加价的风声也一直不断。
这样的供需情况之下，有关云玺锦庭深陷“喝茶费”的风波自然不会是个例，诸如其隔壁的海纳公馆、都市茗荟花园一期等楼盘，同样均是被传收取“喝茶费”且费用不低。
据一位房产中介人员早前同步给的消息，海纳公馆有房源实际售价高出备案价超300万元。
另据深圳市房地产信息平台显示，云玺锦庭相邻的都市茗荟花园一期也还有304套房源显示“未售”，包括一整栋未发售的D座。
该楼盘同样早在2019年8月便获得预售许可，备案均价10.9万元/平方米。
当进一步聚焦项目具体的备案价情况，以及结合房源推售节奏就可以看到，至今仍未发售的D座均价相对更低，为10.7万元/平方米，房源单价区间在10.4万元～10.9万元/平方米，相较之下另外的ABC座整体均价则达到约11万元/平方米，且单价区间跨度较大，为6.5万元～13.6万元/平方米。
对此，有市场人士提到，部分不到10万元/平方米的房源其实是被用于拉低均价，且这部分房源也未公开出售。据了解，早于2019年都市茗荟花园一期开盘时，项目仅公开卖了ABC三栋当中的共69套大户型，均价达到11.7万元/平方米，其他111套以及D座未售。
就目前来看，项目ABC座显示“未售”状态房源还有71套，其中包括14套单价9万元/平方米房源。
基于以上一系列操作，更是让市场上有关该楼盘收取“喝茶费”的传闻甚嚣尘上。
“就房源本身情况而言，一般开发商前期截留的都是相对较好的房源，如加上本身的备案价不高，购房者对于额外的加价无疑也会接受。”有房产中介人员表示。
“捂盘”重灾区
在宝安中心，除去这些已备案但未公开发售，并长期活跃于房产中介人员推售列表中的一手“神盘”外，板块内其他一批纯新项目干脆不入市，一捂再捂，如都市茗荟花园二期、泰华梧桐林居、盛意家园等都已成为经典“鸽王”（指“放鸽子”不受约），宝安中心也被冠之“捂盘重灾区”的称号。
“这次真的要卖了”“又双叒叕传出要卖消息了”，在媒体报道中，相关表述随着项目的动态更新一次又一次，并一次又一次落空。这个过程中，不少项目早已是准现楼状态，各盘的产品信息也不断清晰起来。
值得注意的是，就近期来看，又有楼盘传出了即将入市的消息。
这一次，还是有着8.55万元/平方米限价吸引力的鸿荣源·胤璇项目，据最新市场吹风的消息，该项目最快或于1～2月开盘入市，其中产品为建筑面积约130平方米～170平方米4～5房，体量方面，住宅约有160套。
鸿荣源项目接下来如能顺利入市，凭借限价优势与片区新盘供应缺口，大概率能掀起高热度。
如果算上这批潜在“选手”，宝安中心的商品房供应缺口完全可以被补齐。
参考各个楼盘的建设工程规划许可证信息，都会茗荟花园二期规划有住宅724套；早于2017年便开始打桩的泰华梧桐聚落项目规划有住宅362户，超级大体量的泰华梧桐林居，合计更是规划有4482套住宅……仅这批“老面孔”便能给宝安中心楼市贡献近6000套住房。
不仅如此，还有2023年8月中铁置业在招拍挂市场中拿下的宝安中心的住宅地块（备案名为“阅臻府”），该楼盘住宅建筑面积约7.1万平方米，规划有629户住宅。因该宗地块也是深圳首宗竞“现房销售面积”地块，根据出让结果，其中50%的住宅面积需要等到现房销售。
换句话说，如节奏正常，年内或可先推出300多套房源。
可以说，宝安中心本身的潜在供应其实并不少，只是不知道何时能等到入市。
被指“捂盘成风”的宝安中心，可谓是凭借“无盘可售”的信息在当下低迷的深圳楼市，走出了不一样的市场风采，如接下来整个深圳楼市行情依旧难以活跃起来，宝安中心板块当前这般相对独特的行情，又能维持多久？答案还在路上。
