过去这一年，中原地产在香港关掉了100多家店铺，相较于去年同期减少了约25%，现在仅剩300多家。
12月中旬，香港最大地产中介中原地产创始人施永青在香港尖沙咀的办公室对腾讯新闻《潜望》透露了这一组数据，他同时表示，这是公司历史上第一次如此大规模缩减店铺。他说，2022年是中原地产自1978年成立以来历史上首次出现年度亏损，2023年由于前景继续不明朗，只能进行“战略性撤退”。
一位香港本地的地产中介对腾讯新闻《潜望》表示，市场太难了，有些人可能一两个月都没有一单买卖成交，而仅有一些租赁单，后者的收入很少。
香港地产代理监管局最新的数据显示，截至6月30日，香港地产个人代理牌照持有人为40805个。过去的这个11月，香港私人住宅楼市的成交量依旧处于低位，一手和二手分别为561套、1860套，相当于是17个人抢一个单子。
总有人可以看到些机会。“现在是一个捡漏的好时候，带着客户砍价都是100万起。”12月22日这天，21世纪地产的小龙（化名）刚陪一位内地客户在律师楼办理过户有关的手续。“最近香港的楼价跌了不少，完全进入买家市场了。”2023年，仅他个人经手的就成交了几十套房。
01
楼价跌回7年前，有业主亏800万抛售
香港美联物业预测，2023年香港的房产（包括住宅和非住宅）交易量大概为5.8万套，将会创香港本地有记录以来33年的历史新低。其中，二手房销量大概为3.6万套，则创28年新低。
香港差饷物业估价署公布的最新数据显示，香港平均楼价销售指数2023年11月为316，这一数据已经与2017年2月的314.0相接近了。
这意味着，香港楼价已经跌去了过去7年的涨幅。不少原准备今年买房的人对腾讯新闻《潜望》表示，即使跌至七年前的数据，现在香港的楼价依旧远高过2016年左右大幅涨价之前的价格。香港差饷物业估价署的数据显示，2015年12月之前，香港楼价平均指数在300点左右。
小龙对腾讯新闻《潜望》表示，楼价下跌只是对有资金实力的人来说是“捡漏”的机会，而不是所有人。他的客户超过95%都是内地客人，在2023年，他一个人成交了几十套房，收入远超过市场的平均数，也超香港中环的金融人士，后者的平均收入在200万港元左右。
他自己和团队今年经手的交易显示，在香港全款买房的人多了起来。用他的话说，这种买家是有很大机会“捡漏”的。他举例称，一个今年刚拿了香港永居的内地买家，以2600万港元买了香港何文田的一套学区房，这套房原业主7年前买入价超过3300万港元，算下来在不包括税费在内的前提下降价23%，达800万港元——仅降幅价格就相当于北京或者深圳市中心的一套刚需盘了。
除了全款买房外，小龙和团队也发现，现在的买家相对更有实力些，越来越多的人最低5成首付，更多选择8成左右首付。按照香港本地规定，1000万港元以下的首付1成，1200万港元的首付2成，超过1200万港元的首付则是5成。
多位在港的潜在买家对腾讯新闻《潜望》也表示了类似的观点，他们要么降低预期选择全款买房，要么都至少8成首付买房。他们一致认为，不希望在高负荷的房贷压力下生活，宁愿降低买房的预算。
一位在某大机构工作的潜在买家对腾讯新闻《潜望》表示，原计划今年上半年5成首付买房，但是看着身边的朋友陆续被裁员之后，也担心自己或者家人随时被裁，因此调低了月供的预算，这就使得他们不得不再多存至少一年时间的首付。
害怕背负房贷的不止潜在买家，也有业主。12月初的时候，香港中产集中的将军澳的晋海三房海景房以820万港元成交。该业主于2018年香港楼市高位的时候以1153万港元买入，现在相当于不包括税费折价了29%出售。腾讯新闻《潜望》获悉，该业主曾供职于某中资金融机构，因加息等令其月供高过预期而选择亏损离场。
施永青对腾讯新闻《潜望》表示，香港楼市的问题每个阶段都不一样，现在则是信心的问题。在他看来，针对不同阶段的问题而引发的楼市成交不足，需要推不同的政策。
一些香港中介在年中的时候曾对腾讯新闻《潜望》表示，希望能“来多一些人，带动香港楼市好起来”。公开数据显示，疫情三年期间，香港的劳动人口流失了近20万，实际数据可能更高。
02
超5万高才赴港，买房的仅20%
针对楼市下行，香港政府在今年10月份推出了三个“辣招”，包括额外印花税（SSD）适用年期由3年缩短至2年；买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD），两者均由15%减半至7.5%；外来人才退还在港置业印花税的安排，由“先征后退”改为“先免后征”。
最后这一项被市场认为是特意送给高才（即高端人才通行证计划的赴港者）的“大礼包”。2022年，香港政府为了“抢人计划”，推出了高才通政策，以吸引更多内地人赴港。
按照“高才通”政策，若是百强大学毕业、前五年内至少有三年工作经验即可申请“高才”，且不限制配额；若是百强大学毕业、前五年内工作经验少于三年的，则配额限制10000人。这份百强大学名单包括内地的清华、北大、南京大学、华中科技大学、武汉大学等12所大学。
11月9日，香港特首李家超在高才通人才服务协会创立会上对外表示，已经有7万人落地香港，远超了之前计划的每年3.5万人。他提供的数据显示，香港各类人才输入计划共收到超18万人申请，超过11万人获得审批，其中高才通则收到了5.5万人申请并获批4.3万人。
按照最新政策，高才可以像香港永久居民一样以本地税率进行买房。比如，高才在香港买一套1000万港元的房子，按照今年10月25日之前的“先征后退”政策，减税后，包括买家印花税和新住宅印花税在内，依旧需要交150万港元，而现在，高才只需要交37.5万港元即可，直接减少了112.5万港元。
主要代理内地客户在港房屋买卖生意的地产中介小龙对腾讯新闻《潜望》表示，就他观察的数据样本来看，高才赴港的这个群体中，买房的人数大概占比20%左右，租房的60%左右，剩下的20%可能并不会常居香港。
他提供给腾讯新闻《潜望》的数据显示，过去这一个月中，他成交了3套申请退税的内地个案，还有一些在走流程，仍在带看房暂未成交但需要申请退税的内地高才人数大概有20人。
截至11月30日，新政策实行一个月后，香港房屋署对外提供的数据显示，税务局收到了183个退税的申请，占同时段香港住宅销售量的5%左右——远低于小龙的预期。
小龙对腾讯新闻《潜望》表示，在退税政策出来之后，确实增加了很多内地买家客户，但是也“挡回去了很多”。据他了解，这是因为不少移民中介“误导”内地的高才，“让他们以为拿了高才就可以像本地永居居民一样买房”。
按照香港的有关政策，获得永久居民身份之前需要至少每年超过183日在港居住，且九年内有7年满足前述条件，即成为香港税务居民。小龙告诉腾讯新闻《潜望》，就他接触的一些内地高才来说，有些人并未计划完全赴港生活——这就使得一些潜在的买家打了退堂鼓。
小龙对腾讯新闻《潜望》表示，希望靠高才撑起香港楼市并不现实，在他看来，能吸引更多潜在买家回流的或是2024年美元降息。现在的高息环境确实击退了不少潜在买家，也使得部分买家变得更为谨慎，不再上杠杆买房。
施永青对于高才撑起香港楼市的看法也相对悲观。他对腾讯新闻《潜望》表示，内地高才和专才赴港后，大多数并不会第一时间考虑买房，尤其是当下高息环境和经济不确定性增大的情况下，更多的人会选择先租房。
一位已经在港安顿好的高才对腾讯新闻《潜望》表示，他虽然完全有经济能力在港买房，但是在孩子找好学校后，他和家人依旧选择在香港湾仔半山租了大平层，虽然租金已经涨了10%以上。
他的解释是，香港的楼价受影响的因素太多了，比如美元加息以及地缘政治等，暂时看不到香港楼市未来继续暴涨的可能了。更为重要的事，孩子将来会离开香港读大学，那时候，他也不确定自己和家人会搬去哪里。
03
香港楼市暴富的时代过去了吗？
在外界一致预见美元加息见顶并将于2024年下半年开始降息的情况下，腾讯新闻《潜望》接触的在港地产业人士包括开发商、中介等，都期待2024年潜在的买家会回流至市场。
施永青对腾讯新闻《潜望》表示，在这之前，和往年一样，春节后香港楼市依旧会出现一个小阳春；更长远来看，施永青认为，香港楼市的发展很大程度取决于内地经济的发展，后者的发展核心则在于内地房地产行业问题的解决。也就是说，香港楼市的走向一定程度取决于内地房地产行业的变化。
过去的十来年，香港楼价一路上涨，施永青表示，这是因为香港楼市的供应不足而需求旺盛。他认为当前楼市已经下行一段时间了，之前政府为了遏制需求而采取的“辣招”是时候要放松了——这是他过去一年一直所呼吁的。
他对腾讯新闻《潜望》表示，理想的状态是，把所有的限制都取消，包括香港现有的对于二套房征收额外税等政策，且不要限制外来人来港买房。
香港政府在2023年10月后，将之前的二套房以及外来人需要额外交的税都从15%减至7.5%。施永青认为，二套房收税遏制了投资者进入香港楼市，现在一点点地撤销暂时看不到市场有预期的积极反应。新政之后，2023年11月，香港的住宅销售量为2421套，仅比10月多了100多套，依旧是2023年倒数第二低的一个月。
香港本地地产商恒隆地产董事长陈启宗12月初在香港本地媒体上表示，因为供需不足而使得香港楼价飙升、让很多人赚大钱的情况不可能永远存在，现在可能已经开始停止了。他还表示，未来的数年内，香港可能将提供足够的土地供应，即香港楼市在改变，需要非常审慎，楼价停止飙升的日子或已来临。
腾讯新闻《潜望》曾梳理香港本地的数据显示，香港未销售的一手盘、已经拿到销售许可的楼盘等，其总数超过11万套。即使按照2021年的一手销售1.7万套来计算，也足够未来3~4年的销售。
施永青则认为这个所谓的市场供应充足是“假象”。他对腾讯新闻《潜望》表示，把之前开发商未卖的房子都统计进来并不科学，供应量应该只算每年的落成量，而不是把没有卖的再算一次。
他认为，香港楼市依旧存在供不应求的问题，现在香港楼市下跌并非是因为供应增加所致，更多是因为需求不足，“大家不敢买房了”。他强调，这个时候政府依旧还在遏制需求是不可取的。他甚至还提出，政府应该把本地人的MPF（类似内地的公积金）开放给个人提取用以买房。
如今，香港的开发商和买家大多数都停下了买地和买房的步伐，香港楼价何时到底，大家都没有答案。但是对于潜在的刚需买家来说，他们的看法又是一致的：只要资金足够雄厚，2024年是一个不错的上车时机。
