世茂集团旗下“第一高楼”项目再度流拍。
据京东拍卖平台显示，截至11月16日10时拍卖结束，深圳市世茂新里程事业有限公司（世茂集团旗下）名下12宗龙岗地块使用权及地上物，因无人出价再次宣告流拍。此次拍卖共吸引了9715人围观，但无一人报名。
据相关披露，此次拍卖的12宗土地及相关建筑，是世茂深港国际中心相关楼宇，总建筑面积24.4万平方米，地块用途包括商业用地、公共管理与服务设施用地、广场用地和公园绿地国有建设用地，是一个超大体量的综合体项目。这个综合体中还有两个人才公寓项目，未出现在此次拍卖行列。
这已是深圳世茂深港国际中心项目第二次流拍。今年7月该项目首次拍卖价为130.44亿元，在经历首次流拍后，第二次降价26亿元，以104.35亿元起拍价再度进行公开拍卖。相比拍卖页面给出的评估价163.05亿元，相当于打了6.4折，但依旧无人接盘。
据知情人士称，世茂在将该项目摆上货架之前，曾多方寻找买家。但市场下行压力下，大部分企业都面临投资收缩现状，这个综合体项目体量又太大，后期开发还需投入更多资金，一直没能找到买家。
但在御风集团董事长冯仑看来，事情没有这么简单。“最主要原因不是钱的多少，而是接盘了超高建筑之后，该怎么挣钱。”
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“劳伦斯魔咒”
对于深港国际中心项目，世茂曾寄予厚望。
2017年12月，世茂旗下公司以239.43亿元底价，拿到了深圳龙岗大运新城核心区的G01046-0095号地。按照规划，这里将建设一栋668米的超高层建筑，被打造为粤港合作的标志项目、深圳城市新地标。计划总投资规模达到500亿元。
后面又被媒体爆出，这个项目的规划高度被提升至700米。这意味着，若世茂深港国际中心顺利建成，将仅次于迪拜哈利法塔，成为世界第二高楼，并将刷新中国摩天大楼排行榜。
但此后，随着世茂股份债务违约事件的发生，该“第一高楼”项目仅开发了几栋公寓，便处于停工状态。
据悉，深港国际中心项目共分14宗土地，被拍卖的是剩余12宗土地及部分地上建筑物。12宗土地中有6宗进行了房屋建设、土地开发等工程建设活动，其中1宗土地已建工程建筑面积达19.26万平方米，为集中商业及T3办公楼；另有1宗地已建5890平方米营销中心。动工较少的地块则计划建设商业办公、国际学校、幼儿园等。
“摩天大楼立项之时，是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时”。1999年，英国经济学家安德鲁·劳伦斯总结出了一个“摩天大楼魔指数”，将经济危机与摩天大楼的建成联系起来。这被经济学界称为“劳伦斯魔咒”。
这并非没有依据。据业内人士称，摩天大厦的建成一般需要5～10年，而在建设尾声或落成交付之时，一般都处于货币紧缩时期，即经济衰退的结果。深港国际中心项目，即见证了中国楼市泡沫从膨胀到被迫挤压的过程。
据公开信息，世茂深港国际中心总货值达629.04亿元，已售货值为84.25亿元，剩余货值544.79亿元。相比百亿元的拍卖价，价格算是合适。但事实上，该项目两度拍卖中，均无人报名。
“这个项目肯定是个好项目，但降价26亿元仍没有人出手。买家应该还是想让这个项目价格再低一些。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，对于总价在百亿元以上的法拍项目，也许只有国企、央企、金融机构才有这样的资金实力去收并购或者接收。但当下经济环境并不太好，深圳写字楼空置率高达20%以上，即使是位置再好的地段也有空置可能。这个项目中，包含大体量、去化较难的商办写字楼资产，接盘方会相对比较谨慎。
“中国第一高楼”的拍卖困境实则是买卖双方拉锯博弈的结果。现在买方市场处于优势，谁有充足资金，谁的话语权就更大一些。
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解决4大问题才有人接盘
“深港国际中心项目的位置的确不错，世茂原来的设计方案也不错，当初计划总投资规模达到500亿元，目标是打造深圳城市新地标。但现在市场上不大会有人接盘，最主要原因不是钱的多少，而是接盘之后怎么盈利。”冯仑说。
冯仑认为，与国外超高层建筑相比，中国超高建筑的盈利性受到四个关键因素影响。第一，财务成本太高。500亿元总投资中，如果一半资金是融资来的，怎么算账都很难算过来。
第二，规划限制太多。在中国，这种超高层建筑，房产证只能发一个大证。70年产权的住宅不能做，甚至公寓也不能做。只能是按照规定来进行业态布置，规划中涵盖写字楼、酒店、公寓、底商等，这种规划实际上没有办法适应市场，操盘者就很难赚钱。对比国外超高建筑，比如在880米高的迪拜塔项目中，包括永久性产权的散售住宅，塔身盖到中间时就可以售卖了，回收资金周期大大缩短，所以操盘者有挣钱机会。
第三，当下市场竞争很激烈，深圳写字楼空置率较高，酒店也不好赚钱，超高层建筑在业态安排上就比较困难，很难实现一个可预见的收益。
第四，技术问题。国内建设高层建筑的技术仍存在限制，建造周期很长，这幢高楼（深港国际中心项目）至少要5～8年才能建完。在长期建设过程中，资金沉淀的负担非常重，所以不好赚钱。国外现在发明了一种“边施工、边运营”的方法，比如底下盖好的部分先开业，上面继续盖着。中国现在没有采用这种模式，在验收、消防等方面也不支持，没有办法用这种模式。
“这样一来，建筑周期太长，导致经济的合理预期不能达成，高层建筑就没法赚钱，所以没有人进场接盘是正常的。不仅深圳有这种情况，其他城市也一样。”冯仑说。
他的建议是，如果能在规划、财务成本、业态布置和建筑技术上有所放宽、有所创新改进，其实超高建筑也是可以赚钱的，且有很多新的赚钱点。比如，LED技术带来了楼体的广告效应，高速观光电梯带来了楼顶的观光效应等，这些是非常综合的因素，需要有技术、政策、商业上的支持才能赚钱，能赚钱自然就会有人来接盘。
