这场收购发生的“时点”值得玩味。
11月6日晚间，中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”，00606.HK)发布公告，中骏商管拟收购中骏集团控股有限公司（以下简称“中骏集团”，01966.HK）旗下北京门头沟奥莱购物商场综合体，代价为10.9亿元。
一个月前，中骏集团境外美元优先票据出现违约事件让其财务状况蒙上了一层阴影。
公开资料显示，中骏商管是中骏集团旗下综合物业管理服务提供商。
“中骏商管可透过拥有及经营该物业，将业务扩展至奥莱购物商场营运，以期尽快实现租金收入增长、稳定的出租率及收租率。”中骏商管方面人士在接受中国房地报记者采访时表示。
对于中骏集团而言，可以回笼资金，一定程度上缓解债务危机。
按照计划，对于这笔高达10.9亿元的收购资金，将从中骏商管的内部资源及中骏商管首次公开发售的闲置所得款项进行拨付。
收购后财务报表合并入账
资料显示，奥莱购物商场综合体位于北京市门头沟区，地面以上有五层、地面以下有一层，总建筑面积约78500平方米。
奥莱购物商场综合体别名为北京西长安中骏世界城，于2023年3月17日正式开门营业。作为奥莱购物商场综合体，该项目对外宣传被赋予了两个定位：大型TOD（以公共交通为导向的开发模式）、城市商业综合体以及24小时京西新奥莱。
该项目开业当天客流超20万人次、销售额近0.2亿元。
可以看出，中骏商管选择在此时从中骏集团手中收购北京门头沟奥莱项目，亦有其战略意图。
对于本次收购原因，中骏商管方面称，在物业管理行业低迷的情况下，有意将其业务扩展至经营商业物业。
事实上，中骏商管是一家综合物业管理服务提供商，业务涉及商业与住宅物业管理等。
但查看中骏商管的商业物业经营情况，其状况并不乐观。
从收入上来看，2023年上半年中骏商管实现收益约6.2亿元，其中住宅物业实现收入4.2亿元，同比增长4.69%；而商业物业管理及运营服务业务实现总收入仅1.99亿元，较去年同期减少约1.6%。
此外，商业物业管理及运营服务占营业收入的比重为32.2%，较去年同期减少1.4%，在管项目18个，同比增加2个；签约建筑面积同比减少18.1%。
值得注意的是，2023年上半年中骏商管提供开业前管理服务的购物商场数量由去年同期的7宗减少至2宗。中骏商管来自开业前管理服务的收入由2022年上半年约0.25亿元，大幅减少约74.4%至期内约0.064亿元，2023年上半年其毛利率也由2022年半年报中的41.6%减少至约34.2%。
对此，中骏商管解释称，由于中骏集团暂停土地收购，从而减少中骏商管的物业管理机会，因此中骏商管的业务发展及未来前景受到重大影响。
按照协议，在这笔10.9亿元的商业项目收购成交后，目标集团各成员公司将成为中骏商管全资附属公司，财务业绩将在中骏商管集团的综合财务报表合并入账，且仍将合并入中骏及其附属公司的综合财务报表。
中骏商管方面告诉记者：“较继续物色合适的原目标公司，收购目标公司（后）将使中骏商管更快及更早实现业务增长。”
双方关系彼此依赖
在一部分行业人士看来，物业企业上市动机很大程度上是充当关联地产公司的“现金奶牛”，2021年7月，中骏商管在港交所上市。中骏商管在上市前后，不止一次收购中骏集团的项目。
根据官网显示，中骏集团在北京的世界城项目合计有2宗，除去本次被收购的门头沟项目外，还有北京世界城物业管理有限公司（以下简称“北京世界城”）的北京CBD中骏世界城项目。
2021年1月，中骏商管全资附属公司上海中骏商业管理有限公司还从中骏集团手中收购了收购北京世界城的全部股权，总价为0.5亿元。
此外，2022年11月，中骏商管还同意向中骏集团垫付本金额最多为9亿元的贷款，年利率7%。
值得一提的是，中骏商管与中骏集团的关系也一直彼此依赖。
根据2023年半年报显示，中骏集团2022年暂停土地收购节奏，也直接导致了中骏商管的管理项目锐减。
不过，中骏商管也在年报中多次提及，会减低对中骏集团单一房地产开发商的依赖、推进第三方在管项目的拓展，但事实证明推进过程较缓慢。
“对中骏集团来说，出售项目可以回笼一定的现金流，至少可以解决一部分债务问题的困扰。”同策研究院研究总监宋红卫认为。
一个月前，中骏集团境外美元优先票据出现违约事件。
10月4日，中骏集团发布公告称，没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。同时，自10月5日上午9时起，中骏集团4只未偿还本金18亿美元的境外美元优先票据暂停交易，直至另行通知为止。
此外，中骏集团的财务状况也令外界担忧。
2023年上半年半年报显示，94.81亿元的总收益与去年同期相比下降38.45%；而14.45亿元的毛利润也较2022年同时期降低超50%；现金及银行存款结余124.44亿元，同比下降17.1%。
不过，中骏集团也一直在想办法解决债务问题。
中骏集团先是于今年3月及4月份在境外市场回购和兑付了5亿美元优先票据，并偿还了于2023年8月到期的5.4亿元6.95%公司债券；8月4日，支付7000余万美元债利息。中骏集团还在公告中表示，本集团将集中资源确保已预售的物业竣工交付。
