在房地产业向新模式转型的背景下，我国城市发展已经由过去的“增量开发”为主，向“存量盘活”转变。城中村改造成为推动城市高质量发展的必由之路。
今年4月份以来，中央政治局会议、国务院常务会议多次强调推进城中村改造。4月28日，中央政治局会议首次提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；9月14日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将城中村用地改造列为重点；近日国务院政策例行吹风会再次强调，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持。
目前房地产投资和销售端出现严重下滑，房地产成为经济增长的主要拖累，积极推进城中村改造，对拉动投资和扩大内需，实现经济稳增长有着极其重要的意义。
城中村改造市场空间有多大
我国大规模城镇化从上世纪80年代起步，经历了40多年的高速发展。在高速城镇化过程中，主要采取市场化手段，导致城市建设缺乏统一规划，城市发展并不均衡，在城市中间形成了大量被遗忘的角落——城中村。这些区域普遍存在基础设施条件差、环境脏乱差、建筑老旧杂乱等问题，不仅居住品质低下，还存在严重的安全隐患。由于租金便宜，往往成为外来人口的聚集地。在城市由高速发展转向高质量发展的当下，城中村改造成为城市发展中绕不开的话题。近年来，一些超大特大城市已经将城中村改造作为城市高质量发展的重要一环。
广州年初计划全年推进127个城中村改造项目，6月份发布了《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，对审批和征拆等环节进行了优化；7月17日发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》,成为国内首个针对城中村改造的地方性法规；9月1日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。截至8月底，广州累计批复城中村改造项目82个，面积约38平方公里，规划新配建公建配套设施621万平方米。接下来，广州将以罗冲围片区、环五山创新策源区、广州火车站片区、新中轴（海珠）片区等重点片区改造为引领，推动城市高质量发展。
深圳市去年公布的《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》显示，规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少于1万亿元，其中城中村改造成为重中之重。今年深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。
上海也对城中村改造也做出规划安排。截至2022年底，上海有城中村点位682个，涉及村（居）民10.92万户，房屋面积2068万平方米。2023年至2025年计划新启动30个城中村整体改造项目，涉及城中村点位85个，村（居）民约1.64万户，房屋面积约548万平方米。今年计划启动10个城中村整体改造项目，截至目前10个项目已经全部启动。
此外，青岛2023年计划推进城中村改造项目85个，计划完成投175亿元，其中新启动项目19个，计划年度完成投资31亿元，惠及居民1.46万户；续建项目66个，计划年度完成投资144亿元。合肥提出3年内基本完成104个城中村改造。
目前我国超大特大城市21个（不含新晋级的苏州），其中超大城市7个，特大城市14个。国海证券在研究报告中对21个超大特大城市城中村改造对房地产投资和销售的拉动作用做了一个测算，测算出这21个城市城中村业主总人口639万人，本轮城中村改造总建筑面积约5.4亿平方米。乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置、30%纯货币化安置，改造地块新建住宅容积率为原来的3倍，预计5年将拉动商品住宅销量9.7亿平方米，预计拉动投资9万亿元。
除21个超大特大城市外，其他大型城市城中村改造也不会缺席。目前已经有合肥、厦门、南昌等城市也披露了城中村改造规划。随着政策的进一步推进，将有更多的城市参与其中。大规模城中村改造不仅直接拉动房地产投资和需求，而且对包括建筑、建材在内的产业链上下游起到拉动作用。
棚改2.0来了？
2014年至2016年，我国曾在全国范围内推动大规模棚户区改造，形成一波大拆大建的房地产开发热潮，其中仅2014年就完成棚户区改造2100万户，2015年、2016年改造规模也均超过了600万户。棚改成为房地产市场走出低谷、进而一路高歌猛进的重要推动力。
对比2014年的市场环境，本轮房地产市场形势更为严峻。尽管房地产松绑乃至刺激政策不断，依然难挽市场颓势。城中村改造政策也因此被寄予厚望。那么城中村改造会成为棚改2.0版吗？会对房地产市场带来怎样的影响？
实际上，与此前的棚户区改造相比，本轮城中村改造在政策背景、改造规模、实施对象、建设模式、目标效果等方面都有较大不同。
棚户区改造主要采取的是大拆大建的改造模式，以及货币化补偿方式，对房地产市场影响巨大。2021年住建部出台了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求“不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%”，坚持“留改拆”的原则在城中村改造中同样适用，其主要目标是盘活存量、提升品质。
在实施对象上，棚户区改造主要针对城镇国有土地，而城中村改造主要针对的是集体土地，产权关系更为复杂。棚户区改造主要集中在三四线城市，本轮城中村改造则是以超大特大城市为先导。
因为拆迁规模和补偿方式与棚改大不相同，城中村改造对房地产市场的影响也远不及棚改，但是对于解决大城市租赁住房供应不足问题意义深远。
以广州为例，根据规划，广州在“十四五”期间将筹集60万套保障性租赁住房，而城中村房源成为最大的存量房源。2022年10月，广州市出台了《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》，提出在村民自愿的基础上，支持专业化规模化住房租赁企业参与城中村房源运营。今年8月广州市住建局公开了市政协提案答复函，其中提到今年全市至少推进127个城中村改造项目，将创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。
深圳作为典型的移民城市，城中村规模体量巨大，近年来也在积极探索城中村改造的“深圳模式”——由政府统租后实施综合治理更新，并纳入政策性住房保障体系。在筹集方式上，通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或委托运营合同期限原则上不少于10年。截至目前，深圳全市已纳入保障房规范管理的城中村房源约5万套（间）。
资金仍是最大难题
上一轮棚户区改造以财政拨款为主要资金来源，以商品住宅开发为主要改造方向。当时政府卖地收入充足，企业利润丰厚，无论是政府部门还是开发商，投资的积极性都比较高。如今地方政府卖地收入锐减，地方财政吃紧；企业资金链持续承压，且城中村改造投资回收期长、利润微薄，如何吸引社会资金参与成为一道难题。
国务院《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出，“多渠道筹措改造资金”“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”“鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营”。
近日国务院政策例行吹风会强调，抓好“金融16条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持。9月25日召开的央行货币政策委员会2023年第三季度例会也明确指出，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性租赁住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式。
另外有媒体披露，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目预计在明年纳入专项债范围外，银行融资方面也有望设立城中村改造专项借款予以支持。
地方政府也在利用中央政策利好推动城中村改造。9月24日，河南省出台《关于实施城市更新行动的指导意见》，其中提到，探索设立省、市级城市更新专项基金，鼓励、协助有条件的地方申请用好用足地方政府专项资金、专项债券。
除中央财政、地方财政、金融机构的资金支持外，鼓励和支持社会资本参与是城中村改造重要的资金来源。其中国企央企或将是城中村改造最为重要的参与主体，一方面国企央企有着资源和融资优势，另一方面城中村改造有着较强的公益属性，国企央企带头承担更多的社会责任也在情理之中。鼓励民企参与，则需要更多的政策支持，比如在土地使用、税收等方面给予适当优惠，本着谁投资谁受益的原则，在后期运营方面给予企业一定的利润空间。
