上周五，SOHO中国发布了2023年度中期业绩公告。
披露完这份公告后的第一个交易日，SOHO中国股价大幅下跌超9%。截止25日收盘，SOHO中国已跌成“仙股”，总市值约50.44亿港元。这和其发布半年报前的市值60.32亿港元相比，市值蒸发超16%。
在这份公告里，SOHO中国明确表示，集团可能出现交叉违约。
具体发生了什么？
欠缴19.86亿元
SOHO中国走向违约边缘
SOHO中国表示，旗下子公司北京望京搜候房地产有限公司于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
到今年6月30日，SOHO中国已支付土地增值税人民币3060万元，仍有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。
图源：SOHO中国公告
事实上，SOHO中国早在2022年年报中就披露望京SOHO土地增值税逾期未付导致的债务违约情况。当时公布的未偿付土地增值税和相关滞纳金有18.5亿元，导致北京望京公司合计23.8亿的银行借款本金和利息出现交叉违约。
图源：SOHO中国公告
根据税收征收管理法，当地税务机关可能对望京SOHO项目塔1和塔2采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款。
SOHO中国称，集团已持续与当地税务机关就尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金开展沟通，并就具体偿付计划达成一致，将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。
除了这将近20个亿，另外还有一笔42亿的银行贷款可能也还不上了。
SOHO中国在公告中称，土地增值税的滞纳导致SOHO中国银行借款本金有可能出现交叉违约，交叉违约的借款本金为42.32亿元，利息为1057.6万元。“由于可能会被各自的借款人要求立即偿还，因此于2023年6月30日将其重新分类为流动负债。”
SOHO中国表示，上述状况存在重大不确定事项，都可能对集团能否持续经营业务构成影响。
望京SOHO 图源：icphoto
目前SOHO中国已与一家银行签署补充协议，延长本金金额约为3.59亿元的银行借款的偿付期限。此外公司与主要现有借款的贷款人签署了补充协议，修改还款计划，涉及借款金额共计72.7亿元，其中包括集团于2022年12月未按期偿付的借款5968.2万元。
除了陷入债务交叉违约风险，再看一下SOHO中国的业绩情况。
业绩持续滑坡 债务高企
整体来看这份中期业绩报告，除了巨大的偿债压力外，SOHO中国的营收、净利润、毛利率等主要经营指标纷纷下滑。
截至6月30日，其营业收入约8.215亿元，2022年同期为8.96亿元；同时公司归属于母公司股东净利润人民币1361.3万元，同比下降92.86%；现金及现金等价物约6.27亿元，银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元，净流动负债约71.7亿元，总资产约689.2亿元。
SOHO中国发布的2023年中报
从数据上来看，截止到上半年，SOHO中国净资产负债率约为42%，平均借贷成本约4.7%，负债结构相对于诸多房企已较轻盈，但借贷规模与体量相比依旧很大。
事实上，自2010年潘石屹转型“包租公”以来，SOHO中国营收出现大幅下降，2012年还是153亿元，到了2022年跌至17.75亿元，缩水了88.4%。
在SOHO中国的营收中，租金收入仍占据相当大一部分。今年上半年，SOHO中国租金收入为8.19亿元，同比下滑8.59%。
图源：SOHO中国公告
过去三年，受新冠疫情冲击，办公楼租赁市场承压，出租率持续降低。以写字楼为核心业务的SOHO中国，自然不可避免地受到影响。
截至去年底，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约76%。疫情解封后，截止今年上半年其平均出租率恢复至约79%，北京和上海的部分自持项目的出租率均较2022年末出现不同程度上涨。
但值得一提的是，在2020年之前SOHO中国的平均出租率一直维持在90%以上。也就是说，上半年不到80%的平均出租率，依然是SOHO中国疫情前的较低水平。
张欣已投身影视行业
从2014年以来，SOHO中国便疯狂“瘦身”，几乎每年都会出售旗下资产，6年时间大约套现370多亿。且此前屡次被曝偷税漏税、违法加收电费等负面不断。
近两年，潘石屹也在积极出售资产。2022年3月10日，SOHO中国以7折价格出售3.2万平米的写字楼物业。潘石屹通过微博转发公司“甩卖”的消息，并配文“欢迎购买！”
图源：潘石屹微博
据SOHO中国披露，自2022年9月1日至2023年中期报告发布，集团已完成25套商业物业的销售，以应对债务及税务到期给付的流动性压力。
自2021年与美国私募基金黑石的交易告吹后，潘石屹夫妇最近一次公开露面还是在2021年美网女单决赛上，当时CCTV5的实时转播画面中出现了两人的身影。
此后便较少出现这对夫妇在公开场合露面的新闻。
图源：CCTV5转播画面
去年，潘石屹夫妇已双双辞职，在市场眼中，SOHO中国已成为名副其实的“空壳子”。
目前，张欣的微博IP地址仍为美国。半个月前，她在微博宣布已经投身电影行业，创办了一家电影制作公司，其中有三部电影还入选了多伦多电影节。
图源：张欣微博
夫妻两人的微博，已经有半年没有出现与SOHO中国相关的内容了。
