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激进的大华集团,会有暴雷风险吗?

   发布时间:2023-07-10 13:51     浏览:5362    
核心提示:大华集团始创于1988年,总部位于中国上海, 是国内较早一批房地产开发商。经过多年发展,大发集团的步伐已遍及长三角、中西部、华南区域。进驻城市包括上海、南京、南通、苏州、杭州、大连、济南、广州、佛山、惠州、海口、昆明等地。大华集团前世今生大发集团,其前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司,1992年,更
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大华集团始创于1988年,总部位于中国上海, 是国内较早一批房地产开发商。

经过多年发展,大发集团的步伐已遍及长三角、中西部、华南区域。进驻城市包括上海、南京、南通、苏州、杭州、大连、济南、广州、佛山、惠州、海口、昆明等地。

大华集团前世今生

大发集团,其前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司,1992年,更名为上海大场房地产开发经营公司,1998正式转制为大华(集团)有限公司。

1998年,宝山区大场镇副镇长以及大场地产总经理金惠明担任大华集团董事长。

2005年,大华集团进行了股权改革:大华集团的股权一分为六,华强投资有限公司占股30%,华绣投资有限公司占股26%,华禾明实业有限公司占股13%,华禾宁实业有限公司占股8.39%,华禾惠实业有限公司占股8.39%。

占股比例最大的华强投资有限公司,持有人为金惠明及女儿金玲;华禾明公司股东为金惠明弟弟金建明及家人。

这6家持股公司中,大场镇经济联合社持股10%,即大场镇人民政府100%持股。

2007年,大华集团准备借壳上市,但是失败了。自此之后,大华便很少见诸媒体。

2009年,大华集团销售额突破百亿。

此外,大华集团和复星集团关系密切。

当年,大场房地产将其在华灵路、新沪路、大华路两侧密集开发的商品房,交给了广信来代理销售,这是一群刚毕业的大学生创办的公司,其中包括郭广昌、梁信军,他们正是凭借这第一桶金开启了复星的崛起之路。

当时的复地,也是百强房企,也是错过了发展的黄金时期。

大华集团激进拿地

2018年以前的大华集团,基本上专注于上海市场的发展,在上海宝安区的旧改市场,一干就是10年,鲜少外扩。

虽然大华集团在上海有不错的口碑和产品影响力,但是在销售额方面,却是一直没有什么增长。

直到后来者完全超越了大华集团,才让大华集团意识到:过去的节奏和模式在当下的市场环境中已经行不通了。

于是,全国土拍上又重新频繁见到大华的身影。

2018年,大华集团开启“买买买”模式。同年,大华集团首入广州、惠州、徐州、昆明等城市,全年拿地投资84亿,激进扩张之路自此开始。

2019年,大华在上海斩获了10宗地块,成为地区拿地面积和拿地金额双料冠军,新增拿地金额高达327亿元,增幅高达289%,“地主”之名坐实。

此后,大华进一步在各地加仓,曾短短一个月内分别在上海、天津、南京、江苏摘得地块,总斥资逾百亿元。

2022年,大华集团却斥资48.8亿元竞得了嘉定安亭镇地块和宝山顾村地块。同年,13.28亿元竞得了广州地铁二十一号线朱村街山田站北地块,南下在广州成功落子。

也在2022年,大华集团则以21.01亿元的拿地金额、387.64亩的新增土地储备面积,成为2022年在咸阳拿地金额、新增土储面积最多的房企。

据中指研究院数据统计,2021年和2022年,大华集团权益拿地金额分别为260亿元和95亿元。

2023年3月,北京昌平朱辛庄0028地块,大华集团以12.995亿元拿下该地块,成交楼面价约3.55万元/平方米,溢价率15%,销售指导价6.2万元/平方米。也是大华集团首次进入北京市场。

2023年5月23日,大华集团以封顶价格8.77亿元,通过摇号击败66家房企,获得杭政储出[2023]53号新街北地块。

可以说,从2018年之后,大华集团就在拿地方面就没有停歇过,一直处于“买买买”的节奏。

大华集团在销售方面的表现。

2016-2018年,大华集团的销售额分别为169.1亿、172.1亿、183.9亿,基本上就在百亿规模徘徊。

大规模的市场拿地,使得大华集团获得更多的土储,从而拉升了销售规模的上升。

2020年、2021年,大华集团分别实现销售金额500.4亿元、559.9亿元。

但是在2022年,大华集团的销售规模有了大幅度的下降,销售额为361.0亿元(中指研究院数据)。与2021年相比,下降了200亿元。

土储增加、销售规模增加的同时,根据中科财经的信息,大华集团负债规模连年增涨。债券年报显示,2017年-2020年大华集团负债总额分别为439.5亿元、632.6亿元、927.4亿元、1212.9亿元,年复合增长率达40.27%。

据悉,截至2022年6月30日,大华集团总负债为1561亿元,负债率为77.25%。

在2015年和2016年的时候,大华集团负债总额均为300亿元左右。

大华集团的表现,确实让人惊讶:债务居高不下,销售额大幅度下降,却携巨资到处拿地。

由衷的说一句:大华集团的财务做得棒(和当初的融创有得一拼)。

大华集团有暴雷风险吗

大华集团除了斥巨资激进拿地外,在旧改市场也不妨多让。

大华集团2017年年底进入大湾区,目前在大湾区中获得15个城市更新项目,广州旧改项目分布在番禺区、增城区、白云区、天河区、花都区。

其中在广州朱村,大华的投资额达到了149亿元。

大华集团既在公开市场拿地,又大规模的做旧改项目,资金哪里来?

据大华内部人士说:“大华拿地主要是自有资金,即便是融资,也以银行贷款为主,利息较低。”

即使利息低,在销售疲缓、去化下降的时候,大华集团也会面临着资金紧张的问题。

据南通楼市参考显示,大华集团2020年11月以总价约10.12亿元拿下的铂璟湾项目,地价约13680元/㎡,楼面价约9060元/㎡,溢价率约102%。

2021年7月首开,开盘均价19500元/㎡。

入市2年仅卖出6套,去化率不足1%。

地段偏,价格高,是大华铂璟湾销售停滞的重要原因。去年上半年起,该项目就被曝“封盘停售”,至今未有新动作。

盲目高价拿地陷困局,大华地产首入南通便遭如此暴击。

此外,大华集团的激进扩张,也造成了很多的负面影响,包括多地的项目业主维权、成为被执行人、法律纠纷等。

2022年3月,案案号为(2022)沪0113民初6286号,原告为上海农村商业银行股份有限公司宝山支行,被告为大华(集团)有限公司。

截至到2022年3月,大华(集团)有限公司涉及司法案件120起,有裁判文书记录100条,案件总金额为3041.18万元,企业作为被告的文书占比88.24%,涉案案由为房屋买卖合同纠纷的案件最多。

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引进高管、加强管理

甘文黎:大华集团营销中心副总经理,主管市场客研。原中南置地总部客研中心总经。

王琪玮:大华集团人力资源中心总经理;原正荣总部人力资源副总经理。

梁鸿斌:大华集团信息中心总经理;原恒泰地产CIO、禹洲总部信息管理中心总经理。

田川:大华集团营销中心总经理;原世茂地产中南区域营销总及运营总、景瑞地产南京公司总经理。

刘非:大华集团武汉公司常务副总经理;原新城地产山东区域日照公司常务副总经理。

范宇洋:大华集团南京区域营销总,原龙湖地产沪苏区域营销总。

徐亮:大华集团大连公司营销总,原龙湖大连公司多项目营销负责人及鸿坤地产公司公司营销总。

除了上述高管之外,其它地区公司也引入了外部经理人。

综述:

虽然大华集团一边拿地、一边引入外部高管加强经营,但是在资金方面、在债务方面,还是存在很多的问题。

如此多的土储,如何去化,是大华集团需要急需解决的。

项目营销去化多少,决定了大华集团未来能够走得多远,也决定了大华集团是否会暴雷。

暴雷房企已经够多,作为地产一员,自然不希望再有房企暴雷,但是如果运营不当,风险系数就会陡增。

 

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