我国房地产经历长达20多年的高速发展，已然在世界房地产中占据重要地位，根据太平戴维斯研究表明，全世界房屋估值超过217万亿美元，而中国房地产市场超过65万亿元，占比接近30%，与此同时，我国作为全球第二大经济体，房地产对经济的影响，间接影响到世界经济，目前为止，外媒对我国房地产呈现出两种不同声音：
一种声音是我国房地产还比较稳定，不存在楼市泡沫破灭风险。国际评级机构穆迪在研究报告中将我国房地产行业展望从负面调整为稳定，原因是我国稳楼市措施不断扩大，将进一步起到稳定楼市目的。
另一种声音则是我国房地产已经出现初步崩溃迹象。澳大利亚媒体SKY NEWS在节目中评价我国楼市，依附于北京、上海、深圳等大城市的周边小城市房价明显下跌，出现初步崩溃迹象，未来房价会像“卷心菜一样便宜”。
那么我国楼市到底会崩溃还是逐渐好转呢？从2022年5月份全国各地陆续出台稳楼市措施以来，楼市整体数据并不乐观：首先是1-5月份全国商品房销售面积仅4.6亿平方米，同比下降0.9%，比2021年下滑30%（2021年1-5月份约6.6亿平方米）；其次是1-5月份全国商品房投资额仅4.57万亿元，同比下降7.2%，比2021年下滑15%（2021年1-5月份约5.4万亿元）；最后是租金出现明显下滑趋势，根据《中国住房租赁市场发展报告（2023年一季度）》数据显示，全国40个重点监测的城市住房租金综合指数同比下降4.7%，租金下降表明房价不容乐观。
也就是说，在稳楼市措施下，楼市仍未明显复苏，从商品房销售数据、房地产开发投资数据、租金变化可以看出，房地产并没有想象中那么坚挺，随着时间进入下半年，一个重要信号出现：一场巨大楼市风暴，或在全国逐步酝酿。
一线城市房价也开始出现震荡
国家统计局发布的5月全国70城新房与二手房价格变化数据显示，二线、三线城市二手房同比下降2.1%、3.3%，降幅虽有缩小，依旧保持着下跌趋势，仅有一线城市（北京、上海、广州、深圳）还维持着0.4%涨幅。
然而6月份数据还未出炉，上海楼市却传出“失守”声音，多个顶流学区房房价降幅打破往期记录，比如浦东新区顶流学校（明珠小学）旁边的朱家滩小区，房价曾一度达到15万元/平方米，现如今二手房门店挂牌价在9-10万元/平方米，跌幅超过30%，此外同属浦东新区的梅园片区，房价高峰时期曾达到25万元/平方米，现如今小户型只能卖13万-15万元/平方米。无独有偶，深圳也有类似情形发生，深圳龙华书香门第上河坊房价从高峰时期的约9.9万元/平方米跌至今年约6.8万元/平方米，龙悦居四期房价从11.4万元/平方米降至7.3万元/平方米。
一直以来，学区房都是一线城市房子抢手的标签，有学区优势的房子，价格相差甚远，导致一线城市的学区房比黄金、钻石还要昂贵，现如今一线城市学区房房价大跳水，或将对一线城市房价整体形成震荡，毕竟下跌迹象一旦形成，就不会轻而易举收住脚跟。
由于一线城市产业基础扎实、经济水平较高，导致一线城市成为全国楼市低迷的最后一道防线，如果一线城市就此失守，也就意味着全国楼市进入“不容乐观”的局面，所以接下来就得看国家对一线城市调整了，到底是允许下跌不采取措施还是防止崩盘极力稳一线城市，对我国楼市有深远影响。
购房观望情绪提高
央行最新发布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》指出，未来三个月16.2%的居民计划买房，占比较一季度（17.5%）下滑1.3个百分点，与此同时，认为房价还会上涨的居民占比也出现明显下滑，认为第三季度房价会上涨的仅占15.9%，比一季度对二季度预期（18.5%）低2.6个百分点，认为房价会下跌的占比16.5%，比一季度对二季度预期（14.4%）提高2.1个百分点。
央行作为我国比较权威的调查机构之一，其调研数据也比较客观、公正，对于数据真实性，想必不需要去质疑，毕竟这样的数据对楼市而言只有打击没有好处，计划购房的占比出现下滑，认为房价会上涨的占比也出现下滑，反而认为房价会下跌的占比提高，说明人们购房观望情绪更加浓厚，之所以观望情绪有所提高，一方面房价下跌趋势没有得到明显改善，从常识来说，房价不止跌，人们会更加担忧房子买贵，说到底还是把房子当做家庭一项重要资产，骨子里刻着“买涨不买跌”的购房观念；另一方面国家层面并没有刺激楼市的迹象，虽然稳楼市政策密集分布在各大楼市中，比如优化公积金贷款政策、引导房贷利率下调、提供购房补贴、减免税费、放宽限购和限售等措施，但是这些措施都无法媲美2008年和2015年那般对楼市的影响力。
国家貌似有意降低经济对房地产的过度依赖
我国经济对房地产的依赖主要体现在3个方面：首先是地方城市的财政收入对房地产过度依赖，高峰时期（2021年）全国土地出让收入占地方财政收入的41.8%，全年土地出让总收入达到8.7万亿元；其次是与房地产相互关联产业众多，上下游超过100类产业，这些产业就像一栋建筑大楼，房地产是建筑主体，一旦建筑主体倒塌，附着在建筑主体上的门窗、玻璃、家具、家电等等也将受到损坏；最后是房地产支撑着全国约7000万人生活来源，导致房地产在过去不断吸收数额庞大的社会资金，挤压了其他产业发展，使得国家迟迟不愿意破釜沉舟让房地产随市场发展。
现如今全国地方债务达到35万亿元，GDP增速出现明显放缓，居民调查失业率居高不下，加上俄乌冲突导致全球国际局势紧张，国家反而貌似有意降低经济对房地产的过度依赖了，通过大力推动保障性租赁住房发展和二手房带押过户，形成房地产不再以商品房为核心的垄断地位，破而后立的做法，其背后是房价虚高、生育下滑、生活成本提高的根本原因。试想一下农村居民人均可支配收入仅2万余元，如何去承担约1万元/平方米的房价？即便是5000元/平方米，或许也是天价，毕竟在农村种地至少需要25年才能买一套房，而年轻人奔向城镇生活后，或许能咬牙买下一套房子，但是高达几十万的育儿成本和高昂的日常生活开销，也让年轻人对生育二孩、三孩信心下滑。
在这样的社会背景下，如果还降低经济对房地产的依赖，发展到最后的房地产，或许真将应验曹德旺老先生的预言：未来的房地产就是“有钱人与有钱人之间击鼓传花”的游戏，与不富裕的人几乎没有任何关系。最近很多富豪在一线城市排队购买高达几万元甚至十几万元单价的豪宅，不正是“击鼓传花”的直观体现么。
总结一下
过去的房地产之所以能跑得那么快、那么高，供不应求只是重要非必要因素，更重要的原因是想不想让楼市回归理性，如果真想让楼市回归理性，那么几年前甚至十几年前炒房现象就不会出现，也不会出现地价越来越昂贵，更不会出现几十上百家房企参与拍地，现如今我国城镇化率已经达到65%，距离发达国家城镇化水平仅一步之遥，供不应求的基础条件已经不复存在，就看国家对楼市理性回归的支持力度有多大了。
值得注意的是，从2021年末对房企实行“三道红线”政策和对银行实行“集中度管理”开始，并且到现在这两项政策仍未实质性放松，说明国家对楼市期望已有所降低，加上大力推动租购并举，都表明不会再通过刺激楼市恢复经济增长，只要不刺激楼市，房子理性回归居住属性只是时间问题，至于那些房价虚高的城市、楼盘，就不一定只是理性回归那么简单了，存在酝酿出巨大楼市风暴的可能性。
