最近和几位老朋友小聚，发现一个挺有意思的事儿。
过去热衷于聊房价涨跌的小圈子，开始研究起户型朝向、视野、得房率了。这群“唯利是图”的中年人，什么时候这么懂生活了？
其实想想过去3年的经历也不难理解，地产行业遭遇了近20年来前所未有的震荡，各行各业都受到不同程度的冲击。
现代管理学之父彼得·德鲁克说得很好：动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事。
与其迷茫，不妨先停下来，享受下生活。
01
拥有穿越周期的力量
还有朋友会问，在这样的环境下，企业怎么办？购房者怎么办？
2006年，段永平以62万美元拍下了巴菲特的午餐，当年参加这个高级饭局还有一个26岁的年轻人，他就是后来创办了拼多多的黄峥。
黄铮说：巴菲特讲的东西其实特别简单，是我母亲都能听懂的话。这顿饭对我最大的意义可能让我意识到简单和常识的力量。
常识是显而易见、容易理解的，但我们因为成长、学习形成的偏见和个人利益的诉求蒙蔽了我们。
这些话其实也正是我想说的，房地产的常识就是城市的价值，区域的价值，产品的价值。过分在意短期的市场走向和价格波动，只会让你变得情绪化，在患得患失中走向偏见。
对于房企来说，你只需要知道住房需求在哪里，需要什么样的房子就好了。
虽然人口负增长已经悄悄来临，但人口资金进一步向大城市流动不可逆。未来“鹤岗化”与“香港化”并存，小城市房价如葱，大城市房价上涨是大势所趋。
在产品方面要下更多绣花功夫，因为即使在一二线城市，人们也不缺房子，缺的是带来“美好生活”的房子，房地产即将进入改善时代。
近年来房企拿地重心开始向一二线城市回归
对于购房者来说，你最好抱着住一辈子的心态去买房。
在过去房价大涨的年代，人们买房可能更关注一些有概念的片区或网红盘，房子对于购房者来说更像一个“筹码”，能买到并带来收益就足够了。
但时至今日，买房逻辑重回居住本身，人们开始追求确定性比较强的东西，比如上班的通勤时间，学校的教学质量，接送孩子的便捷程度，周边商业配套的丰富度，还有房屋的品质感，使用率，设计感等。
无论是企业还是购房者，看清这些本质，你才能拥有穿越周期的力量。
02
让人安心的产品主义
还有朋友会问，什么才是能够穿越周期的好房企，好房子？
与其分门别类的罗列各个维度，不妨讲一个亲身经历的关于“做好产品的态度”的故事。
来自江南的“匠人”——绿城又一次吹响进军大湾区的号角，其在东莞打造的第一个项目“绿城桂语旗峰”在近日首次亮相，这家浙系房企对产品的态度的确让人佩服。
一直以来，绿城都是颜值与匠心的代名词，连续四年蝉联TOP10房企产品力第一，擅长以以黑白灰为主色调打造粉墙黛瓦的江南美学。
然而当绿城来到东莞，为了融入属地文化风格，其产品一改江南的冷淡清雅，调成了温润的暖色。
在约4.3米挑高入户大堂，地面采用岭南独有的南洋花砖，天花板采用贴近自然纹理的木纹铝板，墙壁采用大面积石材，搭配流畅的弧面造型和暗金色腰线，给人一掷千金的豪气。
实拍图
绿城还针对一些扎根当地多年的房企项目组织考察学习，不放过每一个细节。当看到华润润府把洗手台做成圆形弧角以防止老人孩子磕碰的设计后，绿城也立刻做出整改，将洗手台改成圆形弧角。
在调研过程中，绿城发现很多楼盘的中央空调都是固定式的，清洁维修起来非常不便，因此绿城把自己的中央空调更换为卡扣式，虽然这样做施工难度更大，成本更高，但业主以后的保养清洁会更便利。
还有地下车库，考察过市面上在售的高端项目后，绿城打造约7.5米双向车道，双层地下光厅，并罕见地做了行车道的格栅吊顶，无论是空间感还是颜值，跟市面上卖到6万+的豪宅相比都毫不逊色。
实拍图
以产品力著称的绿城自然备受关注，项目开样不到24小时就接待了华润、万科、华侨城等品牌房企的参观团，其中一位工程部人员指着车库吊顶问：这个后期会拆掉吗？它不会影响到以后管线的铺排吗？
答案是不会，因为绿城近年来大力推广“景观先行”，涉及地库、市政管网、小区道路、园林景观等多项工程施工均通过科学的工程策划。
不仅是车库格栅吊顶所见即所得，园林植物也会提前栽培，给予充分的生长周期，待交付时，业主就能享受鲜活盎然的园区景观。
绿城项目水平穿插作业示意图
在参观绿城桂语旗峰时，你能感受到绿城员工从上到下都透露着对产品的骄傲和自信。
据说单单为了提高建筑立面的平整度，就花了一个多亿的成本，耗费半年时间，几十次易稿研发270度无柱飘窗，这种突破不仅在东莞市面上没有，在全国都不多见。
实拍图
其实仔细想想，花钱的地方又何止玻璃幕墙和270度无柱飘窗，像弧面造型、拼花工艺、烟道外置、内嵌冰箱位、全德系装标、超五星环岛落客区、六棵罗汉松、无边际泳池等，哪一项品质提升都是材料成本和施工难度的增加。
实拍图
近几年，市场过热带来的住宅热销，让大部分房企放弃了对产品的打磨和创新，因为更高品质也意味着付出额外的成本。
经历疫情和调控，资金承压的房企更难言品质，进而导致房地产行业产品力停滞，产品创新进入瓶颈期，很难看到让人眼前一亮的产品。
而绿城首次进入东莞市场，那种对待产品的热忱态度，那种尊重市场，敬畏客户，死磕细节的理想主义，让人很安心，很暖心。
03
当之无愧的筑梦师
绿城在坚守产品主义的同时，更是将人文理想凝练在产品中。
7月初，绿城将在东莞站开启“海豚计划”，以绿城桂语旗峰社区泳池为坐标，招募一千只小海豚，与奥运冠军&海豚计划大使罗雪娟一起学游泳，透过湛蓝的泳池，开启“清澈而有诗意”的广阔人生。
14年前，绿城创始人宋卫平先生看到一则儿童溺亡的新闻，决定让所有绿城园区的小朋友都学会游泳，以避免此类悲剧的发生。
因此，自2009年开始，带着保护每一位绿城小业主生命安全的初衷，绿城在所有园区开展了针对3-18岁的小业主的免费游泳培训公益活动，命名为“海豚计划”，希望教会孩子一项生存技能。
十四年光阴，上亿余元的投入，覆盖全国70余座城市，200余座园区，让超17万名小朋友学会了游泳。
海豚计划活动图，仅供参考
“海豚计划”已成为国内规模较大、影响力深远的社区公益服务项目，并于2017年获得上海大世界基尼斯总部“在中国最多城市举办的青少年游泳培训公益活动”的基尼斯纪录认证。
为什么绿城能穿越周期，除了长期坚持的产品主义，他的理想主义也聚集了一大批志同道合的朋友。
据不完全统计，绿城业主中有13 位奥运冠军，27 位知名作家和艺术家，53 位演艺名人等。
在2016胡润浙江富豪排行榜中，上榜的企业家与绿城业主的重合率达到 90%，绿城的业主再购率达到 51%。
试想，一个孩子如果从小生活在充满视觉美感的绿城园区里，遇见的邻里总是充满善意和微笑的优秀人才，那么他长大之后也会是一个善意、有美学品鉴力和生活技能优越的人。
最初，绿城只是专心地造房子。而现在，协助业主在社区生活中获得归属感、自尊和自我实现，正在成为“绿城制造”的第三层内涵。
无论“春知学堂”、“海豚计划”，还是“红叶行动”、“寻年味”等，它们都是致力于生命个体的成长性，在绿城园区中成就更为丰盛的人生。
在社区之外，绿城桂语旗峰延续“非核心，不绿城”的择址观。
项目择址东城，这里是东莞历经20年沉淀，汇聚全市最顶级配套资源的城市中心，以项目为中心，万达、星河、世博、国贸、东华医院、东华高级中心等衣食住行触手可及。
在项目旁，由绿城代建的东城外国语小学已封顶，预计今年9月开学，东城外国语小学隶属东莞外国语学校，而东莞外国语自2017年起，多年获得东莞公办初中中考总平均成绩第一，且成功跻身东莞公办八大校前列。
东城外国语小学效果图
值得关注的是，从2022年秋季起，东莞外国语义务教育学段不再面向全市招生，这意味着大量优质生源将涌向东城外国语小学。
也正是因为这个原因，有着名校基因和优质生源的东城外国语小学，在东莞教育界和家长圈子引发了不小的轰动。
对于购房者来说，像绿城这样花时间和精力去打磨，花重金去研发的房子，才是未来东莞市场的稀缺品。买这种房子，不仅住得舒心，以后的升值潜力也更加值得期待。
