6月20日，LPR再次降息。与此同时，权威媒体重提“存量房贷打折”，建议大城市降低改善性购房首付比例和利率。宏观政策再次出现轰油门的迹象，楼市基本面发生新变化。
深圳乃至全国楼市将如何演变，怎样寻找跨周期的最佳房产？
6月24日（本周六）下午两点，我将在位于宝安区的鸿荣源珈誉府展示中心，跟大家聊聊这个话题。感兴趣的朋友们，可长按下面的二维码报名参加。本演讲不设直播，你需要到现场才能参与活动。
今天（6月21日）上午，财政部、税务总局、工业和信息化部联合发布《关于延续和优化新能源汽车车辆购置税减免政策的公告》：
对购置日期在2024年1月1日至2025年12月31日期间的新能源汽车免征车辆购置税，其中，每辆新能源乘用车免税额不超过3万元；对购置日期在2026年1月1日至2027年12月31日期间的新能源汽车减半征收车辆购置税，其中，每辆新能源乘用车减税额不超过1.5万元。
财政部初步估算，2024-2027年减免车辆购置税规模总额将达到5200亿元。
拿出5200亿的真金白银支持一个行业，这是非常罕见的，说明“逆周期调节”的力度的确在加大。
与此同时，另外一个大利好似乎也在酝酿之中。如果落地，涉及的金额有望超过新能源车。
今天（6月21日）出版的《经济日报》，在第六版头条位置，发表了该报记者撰写的房地产周评——“对房地产市场企稳回升应有信心”。
文章明确提出：
适当降低存量房贷利率也可成为政策工具箱中的一项备选方案。减轻已购住房居民的还款压力，可减少提前还房贷的情况，有助于居民将更多资金投入其他消费，提振内需。（下图）
文章还建议“改善型需求”要挖潜，方式是降低二套房首付比例和贷款利率：
在需求端，对于改善性需求应高度重视，深挖潜力。改善性购房需求未来将逐步增多，且潜力较大。这部分人群的支付能力和偿还贷款能力较好。当前，由于首付比例和房贷利率相对较高，改善性住房需求的购房成本总体上仍高于购买首套房。对于改善性住房需求应进一步合理支持，可以根据实际情况适当降低其购房成本，以调动他们住房消费的积极性。
二套房首付比例偏高，主要存在于一线城市和部分强二线城市。这其实是建议大城市放松“认房认贷”，跟经济日报6月15日第二版发表的那篇房地产评论的观点构成了呼应。
“降低存量房贷利率”，是有歧义的表述方式。
随着LPR利率降低，存量房贷也会降低，但需要到“下一定价日”之后才能享受。“下一定价日”，一般是你的贷款日，或者1月1日。
比如6月20日，5年期的LPR降息了10个基点。如果你正在还房贷，跟银行签订合同里约定的“下一定价日”是每年的1月1日，则你将从2024年1月开始享受此次降息的红利。如果11月又降息10个基点，则你的房贷从明年1月1日起一次性降息20个基点。
我们常说的“降低存量房贷利率”，以及经济日报文章讨论的“降低存量房贷利率”，都是指给存量房贷利率额外打折，这个折扣是贷款合同里没有约定的，属于国家发给大家的红利。
历史上，存量房贷额外打折是有先例的。时间是2008年底、2009年年初（普遍从1月1日开始执行），当时银行给存量房贷客户打了折。打折之前，大家的房贷利率普遍是基准利率的8.5折，打折之后改为7折。
下图，就是当时新华社的报道：
国家之所以在2008年底，做出了给存量房贷额外折扣的决定，主要原因是：当时正值全球金融风暴肆虐的时候，经济下行压力巨大，此举作为“树信心、稳增长、保就业”的重要政策而出台。
此次“存量房贷打折”，有力支持了楼市，减轻了还款人负担，成为刺激国内消费的大招。
2010年6月，央行在发布的“2009 年中国区域金融运行报告”有如下总结：
1、2009 年全国个人住房贷款下浮利率占比达 93.0%，其中“0.7-0.85”区间的贷款占比为 80.6%。对 20 个重点城市的抽样调查显示，2009 年个人住房贷款平均利率为基准利率的 0.75 倍，低于上年调查时的 0.93 倍。
2、个人住房贷款不良率持续下降，借款人偿债能力有所增强。2009 年末，全国个人住房贷款不良率为0.60%，较 2008 年末下降 0.62 个百分点。
3、由于 2008 年下半年贷款利率数次下调，借款人还款能力有所提升。据对 20 个重点城市的抽样调查显示，2009 年借款人月供占月收入的平均比重为 34.2%，较 2008 年下降 1.1 个百分点。
现在的情况，跟2008年末到2009年初的形势非常类似。我们刚刚经历了百年不遇的“三年疫情”，同时遭遇了“百年未有之中美博弈”，稳增长、保就业的压力巨大。
过去几年，房贷利率的确非常高。
上图是央行公布的每季度的“全国个人房贷加权平均利率”。
2017年下半年到2021年末，全国房贷利率非常高，比2016年高了100到120个基点，比目前的平均房贷利率高了120到140个基点。
这几年买房子的人，不仅被高房价套牢，还被高利率套牢。
不给存量房贷打折，带来了三个不利影响：第一，部分人打政策擦边球，违规置换经营贷；第二，部分人节衣缩食，提前还房贷；第三，高房贷遏制了居民消费的复苏。
所以，建议再搞一次“存量房贷打折”的人很多。
之所以迟迟没有推出，或者仍然存在争议，是因为银行可能面临较大压力。
2008年12月末，全国人民币贷款余额30.3万亿元，个人住房贷款余额2.98万亿元个人贷款，个人住房贷款占比9.9%。到2022年末，人民币贷款余额214.0万亿元，个人住房贷款余额38.8万亿元，占比18.13%，几乎是2008年的两倍。
如果存量房贷利率普降1个百分点（100个基点），全国银行业每年将减少3880亿元利润。
银行业是A股的估值基石，正面临着“中特估”的新使命。存量房贷额外打折，对银行构成利空。为此，证券时报曾在今年2月撰文，反对存量房贷打折。
文章认为：存量房贷利率打折，会对银行的收入、息差等指标都会产生更大的影响，降低银行资本补充能力，可能“会给商业银行今后的经营带来巨大风险”。
这篇文章发表后，很多人认为“存量房贷打折”可能性大幅降低了。
“存量房贷利率打折”之所以被重提，被认为是政策工具之一，主要是因为二季度楼市明显降温，不利于今年的稳增长、保就业。
其实通过一系列优化，是可以对存量房贷额外打折的。比如：
第一，没有必要对所有存量房贷利率都打折，很多早期房贷利率足够低。需要打折的，主要是2017年末到2021年末房贷被“定向加息”这段期间的贷款。
这部分需要打折的房贷，可以分为三种：首套房（按照实际持有房产），之前的高利率可以打折到目前的利率水平；二套房，可以打折到目前二套房的利率水平；三套及以上住房不打折，或少打折。
这样分类处理，有利于维持房地产调控政策的严肃性，体现支持刚需、改善，抑制投资需求。此外，还可以降低银行业的损失。
第二，由于当前形势比较特殊，银行业补充资本金的问题，可以特殊处理。比如通过增发地方债、国债方式，由地方和中央认购银行增发股权的方式，给银行注资，增加其资本金。
下面计算一下，假如存量房贷打折，可以给居民消费能力带来怎样的影响。需要说明的是，在LPR利率体系下，额外折扣的实现形式是房贷利率“降低加点”，而不是之前的7折或者85折。
假设W先生在房贷利率高峰期，以5.8%的利率购买了二套房，贷款100万，贷款时间20年，还款方式为等额本息。存量房贷打折之后，他的利率降低到4.5%，还款方式、年限不变。
打折之前，他的月供是7049.4元，总利息是69.18万元；
打折之后，他的月供是6326.49元，总利息是51.83万元。
“额外打折”之后节省的利息，足以买一辆过得去的新能源车。
存量房贷利率额外打折的可能性有多大？
我也说不好，但权威媒体重提这个话题，说明可能性增加了。
相信管理层会吸收各方面的意见，最后拿出一个妥善的处理方案，平衡各方利益，实现全社会共同利益的最大化。
今天上午还有一个重要消息值得关注：人民币离岸价（对美元汇率），一度突破了7.2；在岸价也贬值到了7.1972元。
