凤凰网《风暴眼》出品
文｜琢絮 编辑｜刘培
爆料邮箱｜all_cj@ifeng.com
走出巴沟地铁站，穿过一条十字路口，遥遥地能望到一片高墙大院。耸立的4.6米高墙和号称来自德国银行金库级别的双开紫铜折纸自动院门，威严而庄重。古朴典雅的繁体字“万柳书院”四个大字，如印章戳在墙体上。
它是海淀最贵学区房万柳片区的标志性建筑，也是北京乃至中国数一数二的顶级富人区。但是因为高档而隐秘的社区环境，鲜少走入大众视野。
这一次，它高贵而神秘的面纱因为一则资产处置公告被掀开了。因为利息逾期，“万柳书院75套顶级豪宅”被人以47亿的价格打包出售。
万柳书院（图源：网络）
5月6日，中国信达资产管理股份有限公司（下称“中国信达”）北京市分公司在京东拍卖上对一笔46.95亿元的不良债权进行转让，对应的抵押物正是万柳书院75套房产。
图源：京东拍卖
坐拥顶级资源的京城最“壕”业主们，一夜之间发现自己入住多年的房产，走向“失控”风险。一时间，网络上“豪宅遭拍卖”、“富人被收割”等消息甚嚣尘上，围观者众。尽管外界传闻闹得沸沸扬扬，凤凰网《风暴眼》在走访中却发现，高墙大院内却一片静谧，鲜有焦虑笼罩在这片占地15万平方的土地上。
一位熟悉万柳书院房产交易的知情人士向凤凰网《风暴眼》笃定地表示，这75套房产绝不会像传言所称最终走向“法拍”，因为房屋早已出售，业主也已经全额缴纳房款。而一位自称是来自中赫的业主代理人透露，事件已由相关部门介入调解，“预计近期就会出结果”。
这场债权方和开发商之间高达47亿元的债务纠纷，为何会连累到富豪业主？号称地产界“劳斯莱斯”的开发商中赫置地，又是如何将富豪们置于风浪之尖？
开发商隐瞒业主擅自抵押？
万柳书院早已成为京城富豪圈的象征，业主们大多非富即贵。New Money阶层的富豪们想忝列其中，也并非易事。因为一手房早在2015年刚上市时哄抢一空，二手房市场也鲜少有人出售。一些房产交易平台显示，万柳书院目前无在售房源。
熟悉该房产的中介透露，以万柳书院为代表的北京豪宅市场向来稳定，并且由于优质房源的稀缺性，很多有钱人想买万柳书院往往都要排队很久。“有的业主甚至等了五六年才最终在万柳书院买到一套房。”
甚至连身价60亿的金山软件董事长葛珂，也是在去年经过94轮竞拍后，以1.09亿元的高价才竞得万柳书院一套300平方米的法拍房，拍卖单价高达36.46万元/平米，刷新了法拍房的价格之巅。
坊间传闻，联想集团创始人柳传志、网易丁磊等知名商业大佬都是万柳书院的业主。这也得到中介的部分验证——万柳书院内确实遍布“大佬”，“不乏福布斯中国榜单上的人”。
而与外界想象不一样的是，除了“大佬”之外，万柳书院里还住着不少财富“新贵”们，有的甚至是“90后”、“95后”。他们实现财富自由的路径也大不相同——有的靠人脉支持，有的赖金融乍富，有的站对风口被“巨头”们收购获得巨额财富。
对很多倾心于万柳书院的人来说，能住在这里，不仅是自身实力的象征，更重要的是能够实现“圈层”资源的互动，最终结合成为稳固的价值共同体。
谁都没想到，富豪们入住多年的万柳书院豪宅，却暗中被开发商抵押融资。京东拍卖平台显示，万柳书院开发商北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称“赫华恒瑞”）曾以万柳书院的房子为抵押物向信达融资，目前尚有75套豪宅“未销售”。
不过，凤凰网《风暴眼》查阅北京住建委官网却发现，75套抵押房屋中有至少10套以上在住建委官网的状态是“已签约”。以万柳书院2号楼为例，京东拍卖平台显示2号楼共14套未售房屋，但住建委披露的2号楼未签约房屋仅9套。
图源：北京市住建委官网
前述来自中赫人士对凤凰网《风暴眼》表示，无论是显示‘未售’还是‘已签约’，实际上涉事的75套房产早已在2019年销售完了。业主们也入住多年，并在入住之初就已全款缴纳了房款。 “只不过涉事业主没有购房资质，于是没能办理过户手续，没有房产证。”
按照北京市购房相关规定，京籍家庭至多限购两套房，非京籍家庭则限购一套，而对于外地购房者，则需要在京连续缴纳社保五年以上才拥有购房资质。这些规定，也成为了富豪们迟迟没有办理房产证的原因。
“有的业主在小区买了四五套房，你说这怎么办房产证？”该中赫人士认为，法拍根本不现实。很多业主之所以不过户也选择缴全款，大多都出于对中赫的信任。“住得好好的，凭什么把人家房子拍卖？”
75套房屋虽没有完成过户，但实际上已经出售。这种情况下，开发商擅自将房产抵押，操作是否合乎流程？北京市东元律师事务所房地产专业律师王文静对凤凰网《风暴眼》表示，这是违法的，因为这会导致业主无法取得产权证。然而，尽管买方已交款，但如果未办理产权证，说明物权没有发生变动，房屋所有权依然属于出卖人即开发商。正因如此，开发商才能以房产进行债权抵押。
她还指出，业主的房产可能面临两种情况：如果主债权履行完毕或者经抵押权人同意，解除抵押，业主获得产权的障碍消除。而另一情况下，如果抵押权实现，意味着业主无法取得产权，那么业主可以选择解除商品房买卖合同并追究开发商的违约责任。
这也意味着，如果债务纠纷解决不当，富豪们很可能面临失去豪宅的风险。
祸起38亿债务利息，用业主施压中赫？
作为四大不良资产管理公司之一的信达将这场债权处置公布于众，很可能只是烟雾弹。
京东拍卖公告显示，此番涉及到万柳书院75套房产的债权转让项目，主债务人为赫华恒瑞，中赫集团有限公司（下称“中赫集团”）是共同债务人。中赫置地、中赫集团实控人周金辉及其配偶提供连带责任保证。
该项资产处置公告于5月6日刊登在京东拍卖平台。截至2023年1月31日，该项目债权金额为46.95亿元，其中债权本金37.5亿元，到期日为2025年3月。
值得关注的是，债权仍未到期，信达却主动选择打包出售债权资产。上述知情中介对凤凰网《风暴眼》表示，尽管融资未到期，但中赫已数月未如期支付融资利息，这才导致了信达一纸公告将债权打包处置。
拍卖公告里，信达也称，“债务人曾存在逾期等违约情形”。
信达和中赫集团的交集发生在2019年。天眼查信息显示，2019年，赫华恒瑞发生股权变动，当年4月由中赫置地等三方面共同持股转为中国金谷国际信托有限责任公司全资子公司，后者为中国信达控股公司。
为了向外界融资，中赫集团不惜把最值钱的万柳书院抵押给信达作为担保，融资37亿元。
同时，万柳书院的开发商赫华恒瑞（名下唯一开发和销售的楼盘就是万柳书院）易主给中国信达。这种明股实债的方式在当时十分常见。信达也并非要实际运作万柳书院，真正的运作人还是中赫集团。
外界不知，中赫集团融资用向何处，但是结果证明，没隔多久，中赫集团就已经无法履约偿债。
多次沟通未果后，信达将债权打包挂在拍卖平台上。不过，在上述中介看来，对于房屋的真实销售情况，信达或许并非毫不知情，而之所以有此举，或是在倒逼中赫主动寻求债务解决办法。
据了解，业主们多年前购房时，大多是出于对中赫的信任，所以在没有过户的情况下也选择全额付款。如今中赫拖欠信达高额利息的情况以这种方式公开，业主们势必将向中赫方面施压，从而倒逼中赫主动与信达沟通，妥善解决债务纠葛。
中赫人士透露，目前，有关部门已经在介入协商解决这一时间，“估计过两天就会有结果。”而就在前几日，中赫集团也曾对媒体表示，正与中国信达北分就抵押物处置等问题进行积极协商。
中赫集团并非首次被追债。天眼查显示，2022年以来，中赫集团、中赫置地及其相关公司曾陷多起诉讼官司，并被法院列为被执行人，被执行总金额高达3.4亿元。
中赫集团历史被执行情况（图源：天眼查）
昔日隐秘富豪成“老赖”
尽管曾一手打造北京顶级豪宅，但是外界很少知道，豪宅的缔造者，正是中超老牌劲旅北京国安如今的老板——周金辉。
周金辉（图源：网络）
与国内红极一时的著名地产老板们相比，周金辉很少出现在公众视野，有关他的过往背景也从未被正名。
坊间传闻，周金辉1974年出生于河北定州普通农村家庭，后举家迁至唐山。早年间，周金辉只是唐山的一个小“包工头”，但2005年，年仅30岁的周金辉便斥资1.17亿元成立中赫置地，正式开始进军京圈地产生意。
对于周金辉究竟是如何赚到“第一桶金”的，外界鲜有人知。有媒体曾报道称，周金辉过去还做过煤炭生意，早期中赫集团的对外宣传中也曾出现过“涉及矿业”的字眼。而据天眼查显示，周金辉曾于2008年成立过一家名为中赫矿业投资有限公司的企业，目前其仍担任法人及董事长。
进军北京后，周金辉开始大步向前，而豪宅项目，就是其一路发迹的独特记号。
在万柳书院项目前，周金辉还曾于2009年操盘过位于北京玉渊潭北岸的“钓鱼台7号”豪宅项目，该项目自称是为“中国顶级背景客户群打造的精装100席湖岸宅邸”，售价一度刷新彼时北京最贵住宅记录。
作为一家成立不到十年的开发商，中赫能接连拿下位于北京“西贵”之地的两宗核心知名地块，周金辉的人脉和资源可见一斑。而由于“钓鱼台7号”所在地块还曾牵涉到军内“大老虎”、已经落马的原中国人民解放军总后勤部副部长谷俊山，这种关联更给周金辉的背景披上了一层神秘外衣。
直到万柳书院的横空出世，中赫至此迎来高光时刻。然而，如今与信达之间的债务纠纷，暴露出这家背景颇为神秘的京圈豪宅开发商正面临着不小的资金缺口。
据中赫集团官网介绍，“中赫目前以地标级项目和头部体育IP等资产为依托，集体育、文娱、商业和科技等资源于一体”。这句话，可以说是中赫高开低走的最佳注解。
周金辉（左）2017年元旦期间亲临国安冬训驻扎地（图源：网络）
在开发万柳书院后不久，周金辉开始向“体育+地产”转型，并于2017年投资北京国安俱乐部；2018年签约崇礼冬奥小镇项目，总投资高达惊人的200亿。
事实上，投身体育，周金辉曾是赤诚的。投资国安后，周曾表态说，中赫会以一种打工者甚至是服务员的心态来建设北京国安，而不是以一种产权拥有者或老板的心态来指挥俱乐部。凤凰网《风暴眼》粗略统计，从最初投资国安到彻底买下国安全部股权，中赫前后共投入数十亿元。
但现实却是，无论是足球俱乐部还是东奥小镇，都是剧烈烧钱且回报周期长的项目。这也是造成中赫深陷资金泥淖的致命原因。
为了缓解资金压力，周金辉多次持续质押中赫集团及旗下公司股份，质权人包括北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等多家信托机构。今年1月4日，因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，北京国安足球俱乐部有限责任公司、中赫集团有限公司、中赫置地有限公司、中赫置地投资控股有限公司等新增2则失信被执行人信息。周金辉等人更是被限高，成了“老赖”。
遥想到2021年12月29日，在北京国安成立29年之际，几个月前刚刚 买下国安全部股权的周金辉在朋友圈写到“虽然现在面临一些困难，但是我会依然坚定不移地为你去承担......”，也许，从艰难“吞下”国安的那一刻起，周金辉和中赫的命运就已被彻底改写。而如今，信达的公开“讨债”或许只是开始。
