湖南株洲，一桩停工两年的项目，地方银行、项目母公司涉嫌抽调资金，背后玄机重重。
3月28日，因涉及违规划拨预售资金等问题，湖南省住建厅发布《湖南省房地产工作协调机制办公室关于渤海银行股份有限公司擅自拨付商品房预售资金的通报》（下称《通报》）称，湖南省暂停与渤海银行资金监管合作关系。《通报》指出， 2021年3月和7月，渤海银行株洲分行擅自划扣恒大誉苑、北大资源翡翠公园项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉。
《通报》指出，湖南省住建厅曾督促株洲市住建局对渤海银行株洲分行进行约谈警示，并下达书面整改通知书，责令其返还擅自划扣的商品房预售监管资金，但一直没有整改到位。
随后，渤海银行长沙分行回应称，渤海银行株洲分行对相关项目的监管资金进行了挪用，但没有及时归还，目前已经在着手解决。
4月3日，株洲市防范化解房地产市场风险工作专班反馈信息显示：渤海银行株洲分行违规划扣商品房预售监管资金的问题，已于3月30日晚完成整改。该行承诺将严格落实“保交楼、保民生、保稳定”工作要求，履行社会责任，加大资金配套支持，推动完成保交楼目标任务。目前，北大资源翡翠公园、恒大株洲誉苑项目均已全面复工。
不过，渤海银行挪用的监管资金只是“冰山一角”，引发株洲翡翠公园停工的背后另有玄机，项目公司株洲理想城房地产开发有限公司（以下简称“株洲理想城公司”）和母公司北大资源集团存在长达数年的资金纠葛。
4月中旬，株洲北大资源翡翠公园项目（以下简称“翡翠公园”）的业主向中国房地产报记者反映，他们所购买的项目自2020年7月份以来就出现停工情况，项目停工背后，不仅存在渤海银行株洲分行对项目监管资金的挪用情况，该项目的开发企业母公司北大资源更是涉嫌抽调开发建设资金5.2亿元，导致项目资金短缺、工程停工长达2年之久。
翡翠公园的业主向记者反映，目前项目虽然复工，但资金缺口依旧很大。
据悉，就资金被违规转走的相关事宜，株洲理想城公司方面已向株洲市芦淞区公安局报案，并向当地政府相关部门投诉举报。
对于预售监管资金的挪用等相关问题，记者致电渤海银行株洲分行，在说明来意之后，对方工作人员表示将会由渤海银行长沙分行综合管理部相关人员予以回复，截至发稿，记者尚未收到回复。
就被指涉嫌虚假还款和挪用资金等相关问题，记者多次致电北大资源集团官网的媒体问询电话，截至发稿，始终无人接听。
《关于尽快恢复“北大资源翡翠公园”项目正常开发建设的函》
违规擅自划扣预售监管资金
2018年，渤海银行株洲分行与株洲市商品房预售资金监管机构签订《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》(以下简称《合作协议》)，成为株洲市商品房预售资金监管合作银行。
2019年5月至2021年6月期间，渤海银行株洲分行分别与株洲德胜置业有限公司和株洲理想城房地产开发有限公司签订《株洲市新建商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)，成为恒大株洲誉苑、北大资源翡翠公园等项目商品房预售资金监管银行。
然而，2021年3月和7月，渤海银行株洲分行擅自划扣恒大誉苑、北大资源翡翠公园目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人信访投诉。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在他接手的一些案件中，普遍存在开发商挪用预售资金的情况，甚至还有监管银行监守自盗挪用预售资金的情况。几乎所有的停工烂尾事件，都和挪用预售资金有直接的关系。
翡翠公园项目相关负责人杨某告诉记者，当时他们公司的账户上已经没有可以动用的现金，只有一笔资金在渤海银行的资金监管账户里。
“当时的情况真的非常困难，地方政府调查下来也发现我们没钱，开不了工，如果有钱肯定会继续施工的。”
业内人士告诉记者，监管账户的资金通常由两部分组成，一般分为重点监管资金和一般监管资金。其中，重点监管资金和工程进度相关，地方政府会约定项目工程达到什么进度，才可以进行支取，而一般监管资金则用于付项目管理费、利息、人员工资、偿还开发贷和营销费用等。
上述业内人士表示，早年开发商拿地会用土地做抵押物做开发贷，开发贷到了项目账户上就会被转走。而要弥补开发贷只能靠预售资金来补足，一般情况下，预售监管资金的账户按要求是开设在开发贷银行。
58安居客房产研究院院长张波表示，随着三道红线政策的实行和开发商暴雷事件频发，由于此前监管账户资金被挪用后得不到及时补充，防止出现坏账，部分银行便会利用“先天优势”，采取非正常手段将预售监管资金划走，用于偿还开发贷的本金和利息。
但资金被挪走以后，项目交付便难以保证。
业主张文告诉记者，当时渤海银行一直扣着监管资金不给，包括株洲市相关职能部门负责人，市专班组的人员找渤海银行进行约谈，但钱还是没有转回来。
王玉臣表示，首先，擅自拨付商品房预售资金属于典型的违规行为，违反了商品房预售资金监管的相关规定，违规的监管银行应当受到相应的行政处罚。同时，这个行为不仅是违规的，还很可能违反相关的监管协议，涉事的银行还应当承担相应的违约责任。其次，违规擅自拨付预售监管资金会严重扰乱房地产市场秩序，导致预售资金被挪作它用，进而导致原本应当用于预售商品房项目的资金用于它处。甚至可能会直接导致预售项目建设资金短缺，严重者甚至可能会导致延期交房、烂尾楼的出现。
“这些年延期交房、烂尾楼频繁出现，几乎所有的延期交房和烂尾楼都和商品房预售资金被挪用有直接的关系，而监管银行未尽到职责，擅自拨付则是挪用预售资金很常见的一种情形，应当依法查处，让违规的银行看到违法违规的成本和代价。”
直到3月28日，湖南省住建厅发布官方通报称，湖南暂停与渤海银行资金监管合作关系。
上述业内人士告诉记者，保交付关乎到民生和稳定，此外，渤海银行在湖南省当地还要开展其他业务，一旦被当地政府列入到“黑名单”中，势必会对企业的品牌形象和业务开展造成很大的影响。
北大资源集团与株洲理想城公司此前的股权关系图
停工两年 牵出5.2亿元购房款去向之谜
业主张文告诉记者，虽然渤海银行于今年3月30日归还了此前划走的1000万元监管资金，但这部分欠款并不足以支撑后续的施工建设。
张文表示，翡翠公园项目直到2023年2月10日才正式复工，“当天搞了个复工仪式，但两个多月的时间施工进度并不快，同时，目前的资金尚不够支撑项目完工。
关于复工的相关问题，芦淞区保交付专班相关工作人员向记者表示，目前翡翠公园项目已经正式复工复产，用于纾困的6850多万元保交付资金还在申请过程中。
翡翠公园项目相关负责人杨某出示的资料显示， 北大资源翡翠公园项目一至三期尚欠付施工单位结算款项 2.7 亿元，四期施工款项缺口2.6亿元。
业主给记者出示的一份《2023年1月翡翠公园项目四期保交楼交付条件讨论稿》显示，项目资金现有情况如下：专项债资金6850万元，渤海银行已划走的强制监管资金1000万元，庆云街道办原监管账户余额300余万元，四期安全文明措施费及农民工工资保证金300余万元，三期项目资本金200余万元，总资金缺口约1900万元。
在杨某向记者呈现的一份材料中，株洲市人民政府曾于2021年12月30日向北京大学资产管理有限公司、北大方正集团有限公司、北大资源集团、北大方正集团有限公司破产管理人发送《关于尽快恢复“北大资源翡翠公园”项目正常开发建设的函》，株洲市人民政府在信函中指出，自2020年7以来，翡翠公园项目开发一直处于停滞状态，主要原因是北大资源集团抽走了5.2亿元业主购房款，造成项目资金短缺、工程停工近千户业主无房可收、无家可归。信函最后，株洲市人民政府要求北大资源集团尽快调拨公司上存的业主购房款，全面恢复项目的开发建设。
据悉，株洲理想城公司原系北大资源下属的房地产开发企业，在湖南省株洲市芦淞区进行北大资源翡翠公园项目的开发建设，其直接控股股东资源投资系北大资源为进行地产投资而成立的一个平台公司，实际经营管理由北大资源集团控制。
杨某向记者提供的一份《株洲市芦淞区太子路北大资源翡翠公园项目恳请湖南省人民政府给予帮助追讨开发建设资金的函》（下简称“追讨函”），其中写道：“北大资源集团先设计虚假还款，后通过虚假重整恶意逃避债务，我司经过多次催讨，至今没有结果。”
2020年2月19日，北京市一中院裁定受理债权银行对方正集团的破产重整申请。
株洲理想城公司称，2020年6月，北大资源实施《关于北大资源（控股）有限公司关联往来清理方案》，要求株洲理想城公司在北大方正集团财务有限公司开设账户，随后设计一系列债权债务转移，通过北大资源集团城市开发有限公司（下简称“北大资源城开”）代偿北大资源对株洲理想城公司的债务。
此后的2020年6月22日，北大资源城开支付株洲理想城公司3.56亿元，其中2.84亿元为代替北大资源归还给株洲理想城公司的借款本金，7183.87万元为代替北大资源支付截至2020年3月20日应付利息。
同日，北大资源通过财务资金条线下发指令要求株洲理想城公司将资金转存至资源投资，并立即通过资源投资将该款项转回至北大资源城开，也就是说，这笔钱转了一圈又回到了北大资源城开的账上。
通过上述转款，北大资源实际意义上完成了对株洲理想城公司的债权调整，将株洲理想城公司对北大资源3.56亿元的债权调整为对资源投资的债权，同时通过资源投资将资金收回至北大资源集团城市开发有限公司、北大资源集团有限公司，至此，该资金仍为资源集团实际占用。
资金抽走后不久的2020年7月，北京市一中院做出裁定，由于法人人格高度混同，对北大方正集团有限公司、方正产业控股有限公司、北大医疗产业集团有限公司、北大方正信息产业集团有限公司、北大资源集团有限公司实质合并重整。
株洲理想城公司相关负责人杨某告诉记者，“北大资源集团在我司股东明确拒绝签订《专项借款协议》之后，以指令方式强行实施该方案，将北大资源城开代付的还款支付给资源投资，通过关联公司流回资源集团账户，这一虚假还款行为使我司丧失了对资源集团的债权；随后宣布方正产业控股有限公司、北大医疗产业集团有限公司、北大方正信息产业集团有限公司、北大资源集团有限公司4家公司与北大方正集团有限公司合并重整，则彻底使我司债权无法实现，导致我司资金枯竭，项目难以正常开发建设。”
“这相当于是玩了个手段，通过几次虚假转账，将资金挪走了。”杨某说道。
此后，香港方正资讯有限公司因被香港高等法院裁定清盘，由社会投资者接盘，北大资源（控股）有限公司（HK.00618）与资源集团脱离从属关系。
由于债权的脱离，株洲理想城公司也失去了对资源投资的相应债权。同时，资金的抽离让项目陷入长时间的停工情况。
记者注意到，自翡翠公园项目开发建设以来，北大资源通过发文或者邮件通知，将株洲理想城公司生产经营中产生的资金上存至北大资源和资源投资，截至目前，北大资源方共欠株洲理想城公司6.08亿元（本金+利息）。
业主李静告诉记者，此前，株洲理想城公司方面和翡翠公园所辖的株洲市芦淞区庆云街道告诉业主们，只要方正集团重组成功，项目就能复工。
业主们对于这种说法并不认可，“方正是否重组成功跟我们能否收房没有任何关系！”
实际上，自2020年7月方正集团重整以来，北大资源翡翠公园项目的开发建设工作一直处于停滞状态，中间有过几次零星的复工，但现场施工人员很少，工程进展缓慢。2021年底，项目彻底停摆了。
李静向记者表示，开发商株洲理想城公司始终以各种理由无限期延后此前承诺的复工日期。
在株洲市住房和城乡建设局的《领导信箱》栏目的信件公示区，有业主于2022年5月22日来信询问，芦淞区翡翠公园何时能交房，株洲市住房城乡建设局回复称：目前，该局和芦淞区政府已安排专班在统筹协调、推进项目进展，督促施工单位增加施工人员，加快进度，督促解决相关问题，向业主交付合格的房屋。
类似信息还有，网友于2022年9月在红网《问政湖南》平台投诉维权，称株洲市北大资源翡翠公园四期停建两年。
2022年9月9日，株洲市住房和城乡建设局对此进行了明确答复。经株洲市住房和城乡建设局开发服务中心核实，翡翠公园暂时处于停工状态。市、区工作专班正在统筹协调，督促推进复工事宜，配合解决相关问题。工作开展在进行中。
株洲理想城公司相关负责人杨某告诉记者，当时项目被抽走了大部分资金，剩余的资金在预售资金监管账户上，但这部分资金并不能用于施工。
就株洲翡翠公园的复工相关问题，中国房地产报记者先后采访了株洲市住房和城乡建设局保交楼专班，电话始终无人接听，株洲市芦淞区委宣传部、株洲市芦淞区住房和城乡建设局住房保障办公室、株洲市芦洲区庆云街道办事处，均婉拒采访。
预售资金监管任重道远
张文告诉记者，开发商株洲理想城公司方面告诉业主，四期完工所需的资金约为1.05亿元，但1.05亿元完工的前提是强制减配。
“株洲理想城公司方面告诉我们，项目需要通过减配的方式，才能保证正常交付。但减配是开发商单方面提出的，大家并不同意。”业主们对开发商的说法并不买账，纷纷拒绝在同意书上签字。
对此，翡翠公园项目另一位熊姓负责人表示，目前，相关精装修方案还在商讨中。
株洲理想城公司开发的项目出现停工的问题，源于资金监管不严，被肆意抽调监管资金，类似的问题在全国各地均有发生。
去年以来，房地产预售资金监管逐步加强。2022年，住建部等部门联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，此后，各地在此基础上因城施策制定细则。在各地监管政策中，一般会强调商业银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，会要求追回资金。
王玉臣表示，完善商品房预售资金监管的相关立法，进一步明确监管银行的责任，让监管银行看到其违规的成本和代价。监管部门在执法过程中，对于挪用商品房预售资金的行为严格处理。挪用预售资金的危害是极大的，但是违规的成本通常是很低的，所以不少银行，开发商并没有依法办事。
“不止是存在这种违规拨付行为，还存在贷款银行在放贷的时候没有将房贷资金放入预售项目的监管账户，以及违规放贷的情形，这些违法违规情况其实都迫切需要加大执法力度。”
（应受访者要求 文中张文 李静为化名 图片来源：受访者供图）
