险资再一次降低了地产行业的投资配置，这次减持的是龙头地产股。
4月15日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）在公告中透露，第二大股东泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）拟减持不超过1.56亿股。
2016年6月，泰康人寿斥资60亿元参与保利发展的定增，一举成为第二大股东，目前持股比例为7.05%。种种迹象显示，早在2022年底，泰康人寿便有了套现的想法，首先是其派驻到保利发展的代表——邢怡辞任董事一职，随后，该公司也将保利发展的会计分类从长期股权投资调整为可供出售金融资产。
持股6年多，泰康人寿获利颇丰，8.19元/股的定增价格减去约3.48元/股的分红，持股成本仅约4.7元，目前浮盈已超2倍。虽然未披露减持原因，但一位接近保利发展的业内人士认为，泰康人寿此次并未顶格减持，可以理解为获利了结的正常经营行为。
4月17日，保利发展报收14.86元，微跌1.39%，并未受到股东减持消息的太大影响。
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险资二股东首次大笔减持
保利发展的公告显示，泰康人寿共持有该公司约8.44亿股，占总股本的7.05%，其中约7.33亿股是认购2016年非公开发行股票所取得，约1.11亿股为通过集中竞价交易取得。本次，泰康人寿计划通过集中竞价交易减持部分定增所得股票，不超过1.56亿股，即不超过保利发展目前总股本的1.3%。
泰康人寿与保利发展的密切关系始于2016年。当年6月，保利发展以8.19元/股的价格向4名特定对象募集了90亿元的资金，除去大股东保利集团外，还有两家险资——泰康人寿及珠江人寿，以及1名个人投资者。其中，泰康人寿认购了60亿元，占了定增总额的66.7%。
根据泰康人寿披露的资料，这次交易是由泰康资产作为投资管理人与保利发展签订约7.33亿股非公开发行股票认购协议，运用的是泰康人寿保险资金。交易完成后，泰康人寿共持有保利发展7.12%的股份，并将这笔投资纳入股权投资管理。
彼时，险资对地产行业的投资热情高涨，在90亿元的增发完成后，泰康人寿、珠江人寿、安邦保险三大保险机构合计持有保利发展11.8%的股份。
当时，泰康人寿表示，认购非公开发行股份，是基于对保利发展企业价值的认可，看好地产行业集中度提升的大背景。保利发展回应称，从60亿元的认购份额来看，泰康人寿显然并不只是为了短期的分红和资本增值预期年化预期收益，而是更看重未来双方在地产开发、房地产基金和养老地产等领域建立深度的战略合作。
入股这么多年，很少看到泰康人寿在地产开发和养老地产方面与保利发展有什么互动，倒是在资金方面有不少合作。根据泰康人寿的2021年度报告，该公司与保利发展发生了4笔交易，交易类型均为资金运用，包括投资平安-联易融-利盈1号资产支持计划、长江养老-供应链1号资产支持计划、华泰资管—至诚1-20号资产支持专项计划，交易金额共约60.3亿元。
虽然相较2016年，泰康人寿在保利发展的持股比例有小幅变动，但大规模的减持还是第一次。伏笔其实几个月前就已埋下，2022年12月29日，保利发展宣布收到董事邢怡提交的辞职申请，表示因个人身体原因，邢怡不再担任公司董事及相关专门委员会委员职务。
邢怡是泰康保险集团股份有限公司副总裁，分管泰康资产子公司投资业务，还兼任泰康资产副总经理、首席投资官，在2016年末开始担任保利发展董事一职。
她的辞任显然是有深意的。泰康人寿在2022年第四季度偿付能力报告中透露，公司已放弃保利发展的董事席位，因此截至2022年12月31日对其不再具有重大影响，保利发展也不再属于子公司、合营企业、联营企业范围，其会计分类从长期股权投资调整为可供出售金融资产。
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微妙的减持时机
保利发展不是泰康人寿在地产圈的唯一投资。2020年9月，泰康人寿受让了上海嘉闻所持的阳光城13.53%的股份，单价为6.09元/股，交易金额合计33.78亿元，一跃成为阳光城的第二大股东。入股的同时，该公司还与阳光城的控股股东、实控人等签署了10年业绩对赌计划。2021年，因为业绩目标未实现，两家公司产生了矛盾。泰康人寿选择抽身而出，在2021年12月将阳光城9.41%股份转让出去，转让价格为每股3.05元，仅为当初入股价的一半。到了2022年2月，泰康人寿宣布将继续减持3.99%的阳光城股份。据统计，对阳光城的这笔投资，泰康人寿的浮亏超过17亿元。
泰康人寿还是金科服务的战略投资者，于2020年11月出资7500万美元认购了该公司9.78%的股份。金科服务的上市发行价为44.7港元，上市后一度涨至80港元的高位，但4月14日的收盘价仅为12.36港元。
相较而言，由于入股时间早，且标的发展较为稳健，泰康人寿对保利发展的投资算是比较成功的，即便是按8.19元/股的定增价格计算，账面也有超过八成的浮盈。但该公司选择的减持时机颇为微妙。就行业而言，根据机构统计，今年第一季度，TOP100房企销售额同比增长8.2%，为2022年1月以来首次出现正增长，可以看到行业销售正在企稳恢复。就企业个体来说，保利发展第一季度实现了1141.3亿元的签约金额，同比增加25.84%，是唯一一家销售额超千亿元的房企，且已连续3个月位居销售榜首。
“泰康人寿在保利销售登顶、行业回暖的时候抛出这个减持公告想干什么？获利为安？不看好行业？还是找到了更便宜的标的？”这是大部分投资者心里的疑惑。
2023年以来，地产股持续震荡下行，Wind房地产行业指数自2022年12月的约3200点下滑至今年3月底的2733点。4月初，有着“私募魔女”之称的半夏投资创始人李蓓表示，尽管百强销售改善，但地产股经过长期的低迷之后，投资者完全没有信心和关注，行业专家也怀疑销售回升的持续性，担心昙花一现。上市公司自身也没有信心，大部分不敢给出合理乐观的收入业绩指引。但她并不悲观，认为未来即便全行业规模较顶部下滑约30%，没有出险的房企也将迎来市场份额的扩张，销售规模有望创出新高。同时，房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高，预计一批公司相对当前的股价，存在3倍至10倍的上涨空间。在她看来，当下的地产板块是“10年一遇级别的机会”，股价的反应只是时间问题。
对于保利发展这个新晋的行业龙头，大部分投资机构也持看多观点，平均目标价给到20元以上。从股价走势来看，保利发展在2022年的4月份和9月份都曾突破19元，2023年一度跌破14元，如今正处于低谷反弹的阶段。有投资者认为，在低位发布减持公告，意味着泰康人寿对未来半年保利发展的股价表现有着较为乐观的预期。
泰康人寿的减持公告还意味着该公司有很大概率不会参与保利发展新的定增计划。2022年12月30日，保利发展披露了2023年度非公开发行A股股票预案，拟向35名特定对象发行股份募资不超过125亿元。这是该公司2016年以来的第二次定增，而定增预案发布前，泰康人寿就放弃了董事席位，如今更是表明了减持的态度。
某外资投行人士对中国房地产报记者表示，鉴于过去两年地产行业大幅震荡，目前大资金对地产股的关注度确实不高，但等这一波调整结束，资金仍会择机重新入场，“周期而已。”
