日前，深圳市市场监管局披露，截至3月底，深圳市商事主体突破400万户，达到400.51万户，同比增长4.61%，实现历史性跨越。其中，新登记商事主体集中在第三产业，新登记内资企业、外资企业和个体户的第三产业占比均超过90%。
如果按照2022年深圳常住人口1768.16万计算，这相当于每4个深圳人就有一个是“老板”。
那么，这些新“老板”从哪里来的呢？
一方面，随着疫情全面放开、国内消费的复苏、市场经济的恢复，深圳迎来了一波新的创业大潮；
另一方面，作为目前全球发展最快、最具活力、最适宜投资的国际化城市之一，吸引了国际名企、产业巨头纷纷抢滩深圳，重磅项目加速落地深圳。
在商事主体加速增长的背后，是深圳在下一盘大棋。
“工业第一城”
特产是企业家
从建设中国大陆第一个科技园区、第一个对外开放的工业园区到成为“中国工业第一城”，深圳用了42年诠释了制造业的发展之路，以及老板、企业家的成长之路。
1、靠“三来一补”，赚了第一桶金
上世纪70年代末，招商局在深圳创办蛇口工业区，以政府主导建设，拉开了中国产业园区发展的序幕，既是深圳产业园区的发祥地，也是中国大陆第一个科技园区。
凭借特区政策优惠，承接中国香港、中国台湾、日韩的外来加工业务为主，以“前店后厂”模式，靠着“三来一补”（来料加工、来件装配、来样加工和补偿贸易）让新生的深圳，不仅赚到了第一桶金，还形成以玻璃、电子、机械、金属加工、新型材料、石油化石、轻工、食品加工为主的产业基础。
当时园区以工业厂房为主，产业及生活配套缺乏，但是深圳的发展机会吸引了港澳台、外资的老板们来投资建厂，同时，也在这里孕育了一大批老板和企业家，他们中有的人从这里学到了经验，积累了财富和人脉后，就开启了创业之路，也包括走出了像招商银行、平安保险、中集集团、华为等世界级的企业。
2、靠技术引进，自主研发，实现产业百花齐放
随着华为等企业走出蛇口工业区，迁入南山科技园，开启了深圳第二代产业园区的崛起之路。
2000年左右，深圳已有良好产业基础、人才储备和技术创新能力，在“科技是第一生产力”理念的感召下，不再停留在技术含量较低的加工生产层面，开始重视技术消化、技术革新，就在科研院所高校云集的南山建设科技园，在技术转移与对接服务的同时，也有意识地解决产学研一体化和高新技术产业化问题。
因此在这里高新技术产业蓬勃发展，不仅曾孕育了华为、腾讯、中兴、大疆、大族激光、金蝶、迈瑞等众多高科技龙头企业，也造就了任正非、马化腾等一批优秀的企业家，更是铸就了影响世界的“粤海街道办”。
正是得益于南山科技园的成功，聚集高新产业的高新区开始在深圳遍地开花，推动了深圳的经济腾飞。
此时，园区的功能逐步复合，出现物流、金融、住宅、商场等生活配套和商业配套，既服务园内企业、也服务于人，逐步有了模糊的运营概念，主要为提供政策对接和物业等基础服务。
3、靠腾笼换鸟，产城融合，开启产业转型升级
2010年出台的《深圳市城市总体规划（2010-2020）》明确城市产业结构“以电子信息产业为主导”，要求“逐步置换低端产业，为高端产业释放空间”。
伴随着深圳城市空间的腾笼换鸟和产业升级，不仅开启了漫长的产业迁移之路，也推动深圳企业、外来企业在各区的优化迁移，诞生了新一代的“老板”和新兴产业企业家。
一方面，高端制造业替代了原来相对落后的制造业，提高了城市产业空间的“亩产量”；另一方面，通过优越城市营商环境和人才集聚度引进一些新兴产业，带来了产业新机遇。
此时，新一代产业园区化、园区城市化、城市现代化、产城一体化的产城融合园区，承载起深圳产业转型升级的重任，成为新一代的“老板”和新兴产业企业家创富的聚集地。
老板喜欢把“家”安在那里？
经过42年的“进化”，深圳不仅成长为“工业第一城”，也构建了一个各具特色、错位发展、功能协同、优势互补的战略性新兴产业发展格局，重点培育发展壮大“20+8”产业集群。
说白了，就是“筑塘养鱼”，通过导入政策优惠和补贴，打造一个个产业园区，一个个总部基地，以市场的方式让产业茁壮成长，让企业市场化迁徙和聚集。
尤其是疫情三年，对老板们，企业家们办公选址的喜好及需求影响很大。
其一，更注重性价比。
近年来，经济低迷，企业的日子不好过，除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外，租赁策略也相应调整，集中搬迁到性价比更高的新兴区域楼宇。其实企业搬迁的动因除了价格因素，也是一种再中心化和去中心化的“双向奔赴”。
其二，更靠近产业链、产业集群和产业地带。
这样，不仅能带来交易成本、运输成本、人才招募成本的降低，提升工作效率，还能扩大合作“朋友圈”。因为相比传统写字楼办公，在企业孵化、资源共享、金融服务和人才协作等方面拥有独特优势的产业园区办公，有着更天然的优势。
其三，更倾向精细化产业规划片区。
因为通常有产业规划片区，政府会对入驻企业在土地、税收、人才、补贴、产业政策等各个维度给予一定的资金扶持和补贴，有利于企业可持续发展与迅速壮大。比如，龙岗国家电子商务示范基地，就给出每年最高200万元的租金补贴。
其四，更偏向怡人的、配套完善的园区环境。
不仅对内部办公空间有了更高的品质要求，也青睐与自然相结合的理想人居环境，完善的整体商圈，交通便利的办公场所。既能一站式的享受吃喝玩乐，也希望有优美的环境放松身心和沟通交流。
其实，不止是深圳这样，全球老板、企业家选址的喜好及需求也都在变化。
根据仲量联行智动办公调研报告，受全球多项不利因素影响，全球企业可能考虑根据当前的运营环境，重新审视其企业不动产战略。
并在选址上呈现这样几大趋势：
混合办公正当时，以提升企业敏捷性和灵活性；
优先考虑最具创新氛围和人才优势的市场；
注重关键人才流失风险与短期成本和不动产组合效率之间的平衡优化；
重视产业链，便于形成战略联盟和伙伴关系，以携手应对新的挑战并解决复杂问题；
考虑具有包容性、整体性，并提供个性化支持的地方，以增强员工韧性，提升绩效；
倾向于能满足员工社交、购物、 生活、工作和用餐等多方面需求的地点……
那么，面对深圳新一代的“老板”和新兴产业企业家喜好及需求，什么样的产城融合园区才能匹配？
最优秀的产业园区是怎么样？
为此，我们研究了中国最优秀的产城融合园区，如中关村科技园、张江科学城、苏州工业园、深圳·星河WORLD、光谷光电子信息产业园等，发现中国最优秀的产业园区，往往要具备以下几个特征。
先人一步的择址观：
因为产业园区的选址，是否契合城市发展脉搏及片区发展定位，以及政府对于产业发展的政策和布局，决定了园区品质的先天条件。同时，也决定了园区的区位环境，如交通条件是否便利、自然环境是否怡人等。
就拿中关村科技园区来说，早在40多年前就择址北京海淀区，这里是中国科教智力和人才资源最为密集的区域，不仅拥有以北京大学、中国人民大学、清华大学为代表的高等院校近41所，还有以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206家等。同时园区内还有风景如画的颐和园、圆明园、香山等历史名胜和自然风景区。
这种无与伦比的先天条件，哪怕是40多年过去了，中关村科技园依然是中国最强的产业园区，贡献了北京市GDP的30%以上、全市企业发明专利授权量的八成，以及全国高新区总收入的六分之一。
前瞻性的建筑规划：
这里包含了两个方面，一方面是建筑设计要注重昭示性和品质感，因为不仅代表着园区和城市的形象，也决定了办公空间的体验感和舒适感；另一方面是整个园区的建筑规划布局，要注重前瞻性和科学性，保证保证园区实用性、均衡性以及未来调整的需求。
以苏州工业园区为例，在上个世纪90年代，当一些城市和园区建设还停留在“边开发、边规划”的阶段，苏州工业园区却通过借鉴新加坡等国际先进城市规划建设经验，用接近苏州市一年财政收入的高昂代价，编制了一份高标准的总体发展规划，打破了区镇、镇域的规划局限，按照城市标准，大胆地将周边乡镇定位成“中新合作区”的副中心，保证了园区近30年发展建设的科学性和可持续性。
完善性的硬件配套：
产业园区不再是纯粹的工业区，而是一座“城”，这座城除了必须的产学研机构外，还要有适合各种产业人员居住生活的设施，如高档公寓，酒店，住宅，大型商超，完善的交通配套，运动场地和郊野公园等，一应俱全，这是一个以满足保持活力与创新为核心的生态闭环。
上海的张江科学城就是典型代表，从一片阡陌农田到高科技园区再到科学城，实现了从“园”向“城”变迁，成为上海的新兴城市副中心，关键就是硬件配套的完善和升格。2017年张江科学城规划出炉，不仅增加了更多城市功能，学校、医院、商场、住房、绿地等生活配套，而且还配套了当代艺术馆、科学城书房、张江戏剧谷、张江科学会堂、张江科学之门等人文地标建筑。
专业性的运营服务：
产业园区的服务，不同于是物业管理，更需要有专业的商事服务、技术服务，为不同发展阶段，不同行业的企业，提供从初创到上市全生命周期的各项企业服务，助力企业迅速发展壮大。
这一点，深圳·星河WORLD做的很出色，一个以市场化竞争手段在众多园区运营商中杀出重围的产融新城，不仅打造“园区+社区”全产业及生活配套，还通过创新运营平台——超级企业服务中心，为企业提供360度创新资源产业服务，解决产业链发展难点、企业发展痛点等各关键节点问题。
有一组数据就是对园区运营服务最好的说明：疫情这三年，全国很多产业园区都出现了退租情况，但深圳·星河WORLD入驻率持续保持在99%。
据悉，深圳·星河WORLD园区前身是雅宝工业城，不仅交通不便，还一片荒芜。可经过10余年的建设，如今这里已经焕新成一座繁华的产城新城，成为深圳中轴线的地标。
引领性的园区招商体系：
根据主导产业与园区定位，包括组建专业的招商团队，制定完善的招商体系，利用科学的招商方法，寻找合适的企业入驻，形成特色产业集群。
光谷光电子信息产业园就是一个经典例子，作为一个内陆城市的产业园区，能让光电子信息产业在世界独树一帜，就是因为20多年来园区重点专注于世界级光电子信息产业集群的建设，只要是契合园区定位的产业，无论大小都给予最大的扶持，慢慢孵化长大，就拿华中数控来说，当年还是只是华中科技大学实验室里一项科研成果，如今在这里已经孕育成一家上市公司。
那么，面向最优秀的产业园区，总部企业的企业家们如何去甄选办公地点呢？
深圳诞生世界级地标
为产业总部标杆而来
3月31日，中国最高等高双子塔启幕鹏城，双子塔企业入驻后，整个园区聚集企业超3000家，形成年产值超千亿、税收超百亿的产业集群，打造湾区总部企业“强磁场”。
可以说，深圳·星河双子塔的诞生，不仅为深圳缔造了一个世界级城市地标，也为湾区打造了一个产业总部标杆。
但这一切都是来之不易的，因为房企在做产业园区时，要比国企、实体企业难度更大，要付出了更多的努力和艰辛，如资金、资源、人员等。
但星河信仰的是“星河所在，必定中心”，要做就一定要做得最好，趁着深圳近年来发展总部经济的东风，用一个世界级地标，来打造一个产业总部标杆。
而深圳·星河双子塔的落成，不仅是对“星河所在，必定中心”的最佳践行，更是新发展模式下，房企转型的一个成功范例。这对中国最高等高双子塔，也为160万㎡产融新城星河WORLD画上一个完美的句号。
深圳·星河双子塔面向全球，招商总部企业，也是在原来深圳·星河WORLD园区的基础上，升级了各种软硬件服务配套。
第一，升级为世界级新地标。
深圳·星河双子塔是中国最高的等高双子塔，匹配走向国际化的总部企业形象，还以链接世界、链接创新、链接人才、链接资源的产业能量，让总部企业走向世界。
第二，完善创新产业生态圈。
在此次发布会上，国家电子商务示范基地、深圳市龙岗区数字创意产业园区、深圳建筑产业生态智谷及深圳跨境电商综合服务创新中心四大产业基地揭牌。这些平台不仅吸引更多创新企业，构建一个创新产业生态圈，也能让入驻这里的总部企业获得更多的政策扶持。
比如，电商企业入驻星河WORLD每年最高享200万元租金补贴。
第三，扩大企业圈层的厚度和深度。
在园区内有一个超1200家的超级企业集群：551家新一代信息技术企业，295家电子商务产业链相关企业，139家数字创意企业，46家人工智能企业，57家建筑业相关企业、61家现代服务企业；
此次深圳·星河双子塔将面向全球，吸引总部企业入驻，不仅会形成一个更加均衡、更加完整的“圈层效应”，还可以更好的整合上下游企业、同产业链的资源，实现资源共享和优化配置。
第四，升格多元产业配套。
基于城市运营模式，深圳·星河双子塔不仅坐拥园区COCO Park旗舰商业、星河吉酒店、文化艺术配套、星动力体育中心、毗邻银湖山文体公园等配套，同时自身也带来了各种顶级配置，包括塔尖停机坪、空中企业总部大堂以及共享会议中心等，满足企业家们的多种商务及出行需求。
可以说，深圳·星河双子塔不仅有完善配套支撑，还有园区产业链深耕优势，是真正产城融合的产业总部标杆。
百年变局下，全球企业都在超前布局，上演史诗级迁移，工业第一城的深圳也拉开新一轮的创富浪潮，深圳·星河双子塔正以世界地标之姿，迎接新一轮创富浪潮的到来。
