文 |大房
作为头部房企代表之一，碧桂园年报意外爆冷，交出上市15年来最差成绩单。
上周，碧桂园召开了2022业绩报告会，针对营收下滑、净利亏损、现金缩水、增长疲软几个关键问题，管理层并未给出详细解释。
业绩报告会上，新上任的碧桂园董事会主席杨惠妍成了全场焦点。这个上任之后的首次公开亮相，碰上碧桂园史上最差的业绩，让杨惠妍直言压力甚大，自己始终定位为职业经理人，“做不好（杨国强）有权利把自己炒掉”。
受任于危难之时，加之地产形势面临前所未有之变化，杨惠妍要面对的，可能比她想象得还要难。无论是业绩压力，还是对内管理层的稳定性，杨惠妍都没多少退路可言。
在发布会上，杨惠妍为碧桂园开出三条冲出牢笼的路径：寻求向一二线城市、代管代建、智能建造。碧桂园能否如她所计划，安全地走入“新天地”成为外界最关注的问题。
首次全年亏损
2007年上市至今，碧桂园首次出现了全年亏损的情况，也成为TOP10头部阵营中唯一一家净利润亏损的企业。
财报数据显示，2022年碧桂园实现营业收入4303.7亿元，同比下降21.5%，毛利328.8亿元，同比大幅下降64.6%，毛利率仅7.64%，同比下滑了超10个百分点；期内公司净利润则亏损29.6亿元，其中归母净利亏损额度更达到60.5亿元，对比2021年409.8亿元和268亿元的成绩，堪称跌幅空前。
观察报表可见，2022年碧桂园的营销及市场推广成本、行政费用、研发费用都有明显减降，拖累毛利润的主要是投资物业公允值缩水，从2021年的赚16.37亿变为2022年亏13.65亿，行情转冷对房产物业价值的负面影响可见一斑。
导致碧桂园利润大幅下滑的主要因素则是“财务费用”，相比前一年，2022年多花费超80亿元。
那么，2023年，碧桂园的融资成本、财务成本能够快速降低吗？
此前，碧桂园曾与数十家银行签署的战略合作协议，对应超3000亿元意向性综合授信。但“意向性授信”并非银行已确定的授信，银行的融资支持能否落到实处仍是未知数。目前境外融资渠道依然不畅，受此影响，碧桂园今年融资面能改善多少，有待观察。
由此碧桂园也只能“量入为出”。杨惠妍在业绩会上说，当前的房地产讲求高度精细化管理，碧桂园需要狠抓成本力，在保持不降低产品和服务质量的情况下把产品做好。
其透露，碧桂园会继续提质增效，降低管理财务等各类成本，更大程度发挥人才的价值，同时“以销定产、精准供货”根据市场节奏来安排资金投入；围绕资产负债表、利润表、现金流流量表做好资金管理。
跌出前三，交付和销售走势成疑
碧桂园在财报中表示，“本轮下行期，公司在利润表上做出了牺牲，但碧桂园依旧保持稳健，集团连同其合营企业和联营公司全年累计交付近70万套房屋。”
数据显示，碧桂园2022年交付量超过TOP5后序四家房企交付量的总和，这成为碧桂园此次年报中的最大亮点。
然而，观测碧桂园财报中关乎交付的指标，比如在建物业（合计流动资产和非流动资产）2022年为9122.42亿元，同比下滑13.6%。公司虽未公布竣工数据，但随着公司资产整体规模下滑，未来交付规模保持高位会很难。
此外，悬在碧桂园头上的“规模疑问”在前端销售金额层面也已经有了暴露。
中国指数研究院数据显示，2023年1-3月房企权益销售额榜单上，碧桂园已退出三甲，目前处于保利、万科、中海之后，期内权益销售额713亿元。
坐拥第一的位置多年，碧桂园未来的规模能否保住头部位次，成为市场密切关注的问题。
不过，对于失去了冠军宝座，碧桂园管理层认为，比起规模，他们更要求销售质量（如回款）、成本管控和管理效益。
在财务管理方面，碧桂园称，目前除刚性费用外，其余费用均按归零来控制,”供销回支投”闭环管理，从源头严控开工量“以销定产”，所有区域资产打通投融管退，集团进行每周资金计划的滚动铺排，中长期现金流铺排覆盖未来12个月。
数据可见，在2022年碧桂园全年超3574亿的权益销售额中，回款率在90%以上。截止2022年底公司可动用现金约1475.5亿元，同比减少，不过对比同期的总借贷（降至约2713.1亿元），碧桂园将净借贷比率降至40%，处于行业中等位置。
照此预测，尽管2023年碧桂园出现大危机的可能性不大，但不排除现金流会持续紧张的可能性。
杨惠妍面临压力测试
对于杨惠妍而言，正式接班似乎就像一场“压力测试”。当下已经不是房地产的最佳时期，2022年商品房市场出现了有史以来的最大下跌，百强房企销售额同比下降42%，千亿房企数量减半。
摆在杨惠妍面前的，不仅是要努力保住地产主业，同样要寻找第二增长极。杨惠妍在业绩会上表示，碧桂园会全力将“智能建造”打造成公司的第二增长曲线，并带动公司在代管代建的竞争中始终保持高核心竞争力。
据管理层介绍，碧桂园布局代管代建市场超过七年，累计在管面积1300万方，公司获取5个项目，预计货值85亿。
中指研究院数据显示，代建是一个容量“万亿级”的市场，尤其2022年城投在公开市场拿地的占比已经上升到40%，需要大量公司合作建设与管理运营，当年房企代建项目预计新签约建筑面积首次突破了1亿平方米。
但是，目前头部房企悉数入场代建领域，红海之争如何取胜仍是难题。
从过往来看，代管代建轻资产模式，使得碧桂园该业务自2017年以来净利率水平一直保持在25%左右的高水平。但未来领域竞争饱和、甲方议价力提高，业务利润率水平自然会下调，代管代建能否成为碧桂园等很多开发房企的“利润抓手”有待观察。
“杨惠妍时代”的碧桂园，还有一个重要变化是加码一二线，这源自碧桂园此前重仓的三四五线城市出现了严重的产能过剩。碧桂园表示，未来将土储调整为一二线城市和三四线城市5:5的结构，并提升产品力匹配一二线的住房需求，而形成了长期扎根“小城镇”惯性的碧桂园，能否重归一二线城市，尚待市场验证。
当前，房地产成本降幅有限、价格涨幅有限，如果要在一二线城市立足，显然碧桂园需要在不高的利润空间中做出更好的产品，这对于在产品上并没有太多优势的碧桂园来说，是个艰难的挑战。
明年此时，杨惠妍能为碧桂园交上满意的答卷吗？
