房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
文书来源：中国裁判文书网 发布日期：2023-03-07
案件类型 :民事案件
案由 ： 房屋租赁合同纠纷
裁判日期： 2022-11-28
民事判决书
原告方诉求
原告学而思学校向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告返还原告租赁保证金737562.36元、未使用租金89008.4元、未使用物业费17528.39元；2、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年12月2日，学而思学校与首东投资公司签订《首东国际大厦租赁合同》，约定学而思学校承租首东投资公司位于北京市东城区广渠门外广渠家园3号楼首东国际大厦电梯层2层的201、202、203号房屋（以下简称租赁房屋），建筑面积共计1208.97平方米。租赁期限为2020年1月1日至2028年1月31日。被告首东物业公司为被告首东投资公司委托的，负责租赁房屋物业管理事宜。合同签订后，原告如约支付了租赁保证金737562.36元，被告首东投资公司收取了616212元，被告首东物业公司收取了121350.36元。原告又斥资对租赁房屋进行了装修，并按期缴纳房屋租金，目前租金、物业费均缴纳至2021年11月30日。
2020年至2021年，受新冠肺炎疫情影响，原告承租涉案房屋开展校外培训业务遭受重大影响，长期无法线下开课，租赁房屋长期空置，原告遭受重大损失。2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称双减政策），规定学科类培训机构暂停一切线上、线下教学活动。原告租用租赁房屋的目的是将房屋作为经营处所开展学科类教育培训业务，受双减政策的影响，原告承租租赁房屋的合同目的无法实现。原告于2021年10月29日向被告首东投资公司发出《退租函》，2021年11月17日，被告首东投资公司回函确认双方的租赁合同于2021年11月17日解除。原告作为学科类课外培训学校，受双减政策及新冠疫情的影响，已无法使用租赁房屋进行办学活动，双方合同赖以履行的基础条件发生了双方均无法预料的重大变化，已构成情势变更之情形，继续履行合同对原告明显不公，应当予以解除，且据此解除合同，原告不应当承担任何违约责任。合同解除后，二被告拒不向原告退房押金及未使用的租金和物业费，侵害了原告的合法权益，故此起诉，望判如所请。
被告方答辩
二被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一、案涉合同对租金支付金额、时间、延迟支付的违约责任和解除作出了明确规定。因原告迟延支付、拖欠房租和物业管理费，经被告催缴后，其仍拒不履行，原告上述行为构成违约，被告按照双方合同约定与原告解除了租赁合同，按照合同约定保证金不应退还，且原告至今尚未履行支付剩余拖欠房租、物业管理费及滞纳金、违约金的合同义务。第二、原告以双减政策、受新冠疫情影响为由，主张双方合同赖以履行的基础条件发生了双方均无法预料的重大变化，已构成情势变更之情形，没有事实和法律依据。首先，原告作为从事课外教育培训活动的专业机构，对于双减政策的出台应该早于一般普通人了解，原告主张情势变更不符合时间上的条件。其次，据被告所知，原告的经营活动并未暂停，而是在他处选址继续经营，双方合同赖以履行的基础条件并未发生重大变化，原告解约的目的是从其自身商业的角度出发。最后，租赁房屋因此长期空置，给被告造成了巨大的经营损失，被告亦未因原告对房屋的装修获得任何利益，现原告的保证金已不足以弥补被告的损失，原告要求退还保证金，有违公平原则，结果是导致了将合同解除的风险全部归由被告一方负担。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
法院查明
对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月2日，原告学而思学校（乙方、承租方）与被告首东投资公司（甲方、出租方）签订《首东国际大厦租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区广渠门外广渠国际大厦电梯层2层的201、202、203号出租给乙方办公或教学使用。租赁面积1208.97平方米。租赁期限为8年零1个月，自2020年1月1日至2028年1月31日。租金采取浮动方式，其中2019年12月1日至2021年11月30日的月租金标准为205404元，租金每3个月一付，首期租金应于签署本合同之日起5个工作日内，支付计租日起共3个月租金，即616212元，在合同期内，甲方于前一个自然月第15日前向乙方发出下期租金付款通知书，乙方应在前一个自然月第20日前缴付下期租金。乙方应在合同期内向物业管理公司交纳物业管理费，标准为每月40450.12元，物业管理费支付方式为每3个月一付，首期物业管理费应于签署本合同之日起5个工作日内支付装修期1个月及计租日起3个月物业管理费，即161800.48元。在合同期内，甲方于前一个自然月第15日前向乙方发出下期物业管理费付款通知书，乙方应在前一个自然月第20日前缴付下期物业管理费。物业管理费支付至物业管理公司账户。租赁保证金为737562.36元，即三个月的租金、物业管理费金额之和。租赁保证金中3个月的租金乙方支付于甲方账户，3个月的物业管理费乙方支付与首东物业公司账户。合同约定，自2019年12月1日至2019年12月31日为装修期。合同另就双方合同履行过程中各自享有的权利及承担的义务以及违反合同义务的所承担的违约责任等进行了详细的约定，合同附件四中对合同部分条款进行了补充约定。
合同签订后，原告于2019年12月11日向首东投资公司支付了相当于3个月租金金额的保证金616212元，向首东物业公司支付了相当于3个月物业管理费金额的保证金121350.36元。后原告每三个月向被告首东投资公司支付一次租金，向被告首东物业公司支付一次物业费。2021年9月24日，原告向被告首东投资公司申请调整租金及物业管理费的支付方式为按月支付，并于2021年的10月8日和2021年10月26日分别向二被告分别支付了2021年10月和11月份两个月的房屋租金和物业管理费，原告向二被告支付完上述款项后，未再向二被告支付过其他费用。
2021年10月29日，原告通知被告首东投资公司要求提前解除双方之间的租赁合同，并向被告邮寄了退租函。2021年11月17日，被告首东投资公司向原告发送《公函》，表示因原告至今仍拖欠租金、物业管理费等费用已达30日，故依照合同约定，自原告收到本函件之日起解除双方签订的《租赁合同》，租赁保证金不予退还，且原告应于合同解除当日将租赁单元恢复至交付时的状态返还我司。次日，原告回函表示，我方已于2021年11月17日将房屋全部腾空，并于2021年11月17日将房屋钥匙交还贵司，贵司可以立即收回房屋，双方合同已于当日解除，我司无义务继续支付后续租金。请贵司在收到本函件之日起十日内，将我方租赁保证金以及已支付未使用租金及其他费用退还我方。庭审中，二被告对于原告于2021年11月17日将租赁房屋腾空并按照房屋现状办理交接一事表示认可。
二被告称自收回租赁房屋以后，房屋一直处于空置状态，且租赁房屋现已恢复至毛坯状态，二被告并未因原告的装修行为获得任何收益，反而因租赁房屋一直空置给被告造成了巨大的租金收益损失。原告对于房屋空置虽不予认可，但未提供相反证据。
另原告为证明其装修投入向本院提交了《装饰装修工程施工合同》等证据，被告对原告上述证据的真实性均不予认可。
再，2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，意见要求“坚持从严治理，全面规范校外培训行为，坚持从严审批机构。各地不在审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非盈利性机构，对原备案的线上学科类培训机构，改为审批制……学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作……严禁非学科类培训机构从事学科类培训……坚决压减学科类校外培训。对现有学科类培训机构重新审核登记，逐步大大压减，解决过多过滥问题……联合开展专项治理活动，开展全面排查整治。对违法违规行为要依法依规严惩重罚……各地在做好义务阶段学生双减工作的同时，还要统筹做好面向3至6岁学龄前儿童和普通高中学生的校外培训治理工作，不得开展面向学龄前儿童的线上培训，严禁开展线下学科类（含外语）培训……对面向普通高中学生的学科类培训机构的管理，参照本意见有关规定执行”。2021年7月28日，中华人民共和国教育部印发了“教育部办公厅关于进一步明确义务教育阶段校外培训学科类和非学科类范围的通知”，通知明确道德与法制、语文、历史、地理、数学、外语（英语、日语、俄语）、物理、化学、生物按照学科类进行管理，体育（或体育与健康）、艺术（或音乐、美术）学科以及综合实践活动（含信息技术教育、劳动与技术教育）等按非学科类进行管理。庭审中，被告对于原告租用租赁房屋主要用于从事课外教育培训活动不持异议。
法院认为
本院认为：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。本案中，原告系主要从事学科类教育的课外培训机构，原告承租租赁房屋系用于经营学科类课外教育培训活动，原告与被告首东投资公司签署案涉租赁合同时双减政策尚未公布，双减政策公布后使得双方合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，且继续履行合同对原告一方明显不公平，原告有权依据情势变更原则与被告协商变更或解除合同。在原告向首东投资公司发出退租申请以后，被告首东投资公司虽不认可原告提出的解约理由，但其在2021年11月17日向原告发出的《公函》中亦明确表达了解除合同的意思表示，且双方已于同日办理了租赁房屋的交接，故本院认定租赁合同经双方协商一致于2021年11月17日解除。原告虽存在未按合同约定迟延交付房屋租金和物业费的行为，但考虑上述行为系原告受疫情和双减政策双重影响导致经营困难所致，故被告主张系因原告违约导致双方合同解除并据此不向原告退还合同保证金和剩余押金的抗辩理由，本院不予采纳。原告系因情势变更提前解约，故不应向被告承担合同提前解除的违约责任，但因情势变更导致合同提前解除的，所造成的损失应依据公平原则，由双方当事人分担。故就原告要求退还的合同保证金，本院结合双方提交的有关各自损失的证据，综合考虑本案的实际情况，酌情予以确定。对原告要求被告退还合同解除后未履行部分的租金和物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。因保证金中的租赁保证金和物业管理费保证金及租金和物业管理费均分别由二被告各自收取，故亦应由二被告分别向原告退还。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百三十三条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告北京首东国际投资有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京市东城区学而思培训学校合同保证金410808元以及自2021年11月18日起至2021年11月30日止的租金89008.4元
二、被告北京首东物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京市东城区学而思培训学校合同保证金80900.24元及自2021年11月18日起至2021年11月30日止的物业管理费17528.39元；
三、驳回原告北京市东城区学而思培训学校的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6120.5元，由原告负担2000元（已交纳），由二被告负担4012.5元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二零二二年十一月二十八日
