2010年山西投资峰会:通胀压力下投资机会的理性选择
2010年5月14日下午3点半，由山西日报集团、华本晋商投资俱乐部、华本地产俱乐部联合举办的以“通胀压力下投资机会的理性选择”为主题的 2010年山西投资峰会在山西国贸饭店三层宴会厅如期盛大举办，来自北京、天津及山西本土房地产精英齐聚一堂，就“中国经济运行面临的主要风险”、“新政下京、津、琼房地产投资分析”、“通胀压力下如何财富管理”等问题进行主题讨论，华远集团董事长任志强还就“当前房地产和经济形势分析与预测”进行主题演讲，活动现场气氛十分热烈。
联合主办：山西日报集团 华本晋商投资俱乐部 华本地产俱乐部
承办单位：华本晋商投资俱乐部
战略合作：华远集团 山水文园投资集团 香港置地 天津新华投资集团 高和投资 盛世神州房地产投资基金 中国国际金融有限公司 天润集团 滨海置地 滨海联创 嘉源置业 今典集团
主持人：李伟 山西日报报业集团经管会委员
出席嘉宾：李文明 华本地产俱乐部董事长
刘园 对外经贸大学教授
孙雅娜 中国国际金融有限公司 执行总经理
张映光 前《财经》首席记者、庄凌顾问董事总经理
汤宗耀 香港置地总经理
苏鑫 高和投资董事长
林江涛 今典集团地产营销中心销售总监
潘珂 山水文园营销总监
张岳 滨海置地总经理
田耀宗 新华集团副总裁
任志强 华远集团董事长
李春光 山西阳光实业集团有限公司董事长
白武魁 辰兴地产股份有限公司董事长
张民耕 北京银信投资有限公司董事长
王戈宏 盛世神州房地产投资基金总裁
李万明 盛世神州房地产投资基金常务副总裁
王维蔚 滨海联创董事长
▲以下是焦点太原房地产网对此次活动进行的现场直播报道
主持人：尊敬的各位来宾、各位领导，大家下午好！下面我们以热烈的掌声欢迎我们本次2010年投资峰会主持人，山西日报报业集团经管会李伟，大家欢迎。
李伟 山西日报报业集团经管会委员
李伟：大家下午好！首先欢迎各位参加由华本地产俱乐部与山西日报经济实训共同举办2010年投资峰会，请允许我首先介绍到会的嘉宾，我们邀请到行内最准的专家华远集团的任志强，盛世神州房地产投资资金董事长张民耕先生，以及在金融方面有独到研究的首都对外经贸大学的刘园女士，还有我们省财政厅的张处长。我先介绍介绍一下议会的议程，第一项由华本地产俱乐部的介绍本话华本俱乐部的宗旨。下来是第二个主题演讲，题目是《财富管理》是孙雅娜中国国际金融有限公司、执行总经理，主持人是张映光，前《财经》首席记者，庄凌顾问董事总经理。互动嘉宾有：汤耀宗、苏鑫、秦娜、潘珂、唐军、田耀宗。 主题演讲三是当前房地产和经济形势分析与预测，演讲嘉宾是任志强， 论坛二是房地产投资基金分析，其中一是调控之后怎么办？房地产投资新思路，2、投资房地产 大致的议程有这么七项，由2002年由李文明先生高端的护院制的俱乐部，华本地产俱乐部政府官员参会，定期提供高层决策上层，地区经济趋势前瞻，投资项目推荐，招商引资信息等系列服务，并通过各种趋势展开活动，所有的议题内容进口实施，深受广大企业家的喜爱，在京城有着广泛的影响，我有一次在北京出差与李文明相识，第二是李总本人对中国传统文化的坚守，李总送我一本书是他亲自撰写的是《善道》是这李总在经济飞速发达的情况下对人性爱人的本善的认识，在目前的条件下，有很多不确定的因素下，谈善道、论文化不合时宜，但这是企业长远发展、基业常青的底蕴。当时我想李总到山西来，让把他们的理念待到山西来。 众所周知，我们山西进行的一场声势浩大的煤炭整合。按照规划目标，到2020年我们由每煤矿要压到1000坐以内，进入下的投资领域和产业领域，山西推出的1400亿资金的趋向也成为焦点，如何为这个资金提供引导和服务也是我们面临的一个新课题。《山西日报》作为省委党报，不仅是山西省委省政府联系全省的工作，也是全省影响力最大的报纸。今天它已经成为各级党政机关、公务员大型国企民企私企的高端读者必读的报纸。我们的媒体也转变，《山西日报》联合华本地产俱乐部组织本次活动，就是希望发挥主流媒体的引导作用，将新的思维、新的理念、新的机会引入山西，在北京、山西、天津三地之间寻找最佳的机会，促进山西产业发展，为山西的经济发展、社会进步发挥媒体应有的作用。今后从我们山西的山西日报报业集团《山西日报》、《山西晚报》、《三晋都市报》、《山西新闻网》三报一网，我们和山西电视台经济资讯频道强强联合，为发展山西经济尽心竭力。本次我们还邀请到盛世神州房地产投资基金、滨海置地、嘉源置业、山水文园投资集团、三亚水万等多家企业，让我们对他们的到来表示热烈的欢迎！在座的每一位虎年大运。下面有请华本地产俱乐部董事长李文明致词。
李文明 华本地产俱乐部董事长
李文明：各位企业家朋友，下午好！我们华本有一个深厚的信念，是英雄总会在华本相会。孔子的学生曾经有这样一故事，他有一个学生叫司马要，他曾经很犹豫的说，我人人间有胸唯独我没有，孔子另一个学生叫子夏，他说我曾经听说，此生有命，富贵在天。对人家恭敬，四海之内皆兄弟。所以华本相信，相信孔子这个道理。四海之内皆兄弟，今天来到我们山西这个会议，主要是三个地方的企业家，第一个是北京的企业家，第二是天津的企业家，第三个是我们绝大部分山西本地的企业家。我相信，北京的企业家、天津的企业家、山西的企业家就是兄弟。所以我们今天华本是带着这样的理念，四海之内皆兄弟来到山西的。我们走到一起来了，我们就是兄弟。（掌声）。 2002年10月，在华本董事长任志强的枭雄、我们张民耕当代的张磊董事长，在很多企业家的大力支持之下，我们北京组织的京城地产联谊会，我们大家知道，做公益活动到了一定程度之后我们很多企业家呼吁有一个地产俱乐部，在这个呼吁之下，我们在2005年1月成立了华本俱乐部。到现在位置，华本俱乐部已经走过了将近280多次的活动、论坛，去年的领袖年会是我们的第285次论坛。是我们在张民耕董事长的组织下，由任总、潘总等等的老总联合发起的一次会议，我们在华本共享智慧、共享资源、共享生活、共享成功的理念下组织了280多次活动，活动以联谊会、考察活动、高尔夫球活动等多种形式展开。现在已经在北京、天津、渤海区域，是地产英雄总会！在华本相会这样的格局，华本一直倡导中国儒家的善良文化作为华本的立足之本。对华本有三个本，闪亮话本、快乐华本、成功华本。我们以善良作为俱乐部的根底，主要是希望华本俱乐部的企业家在这里共享快乐，共享成功。 以善促话晚上，成功的打量了善良华本、快乐华本的活动，山西从来就是经用企业家的故乡，一代又一代的山西人在这里的造就了今天晋商雄踞中华，领域欧亚，如今我们在晋商的共同努力下，晋商的优良传统得以发扬光大，2004年，在我们在山西得到了山西华本俱乐投资俱乐部，作为华本在山西的唯一俱乐部，我们致力于与广大晋商成为朋友，与北京、天津、环渤海等优秀的企业家架起一座坚强的桥梁。我们华本就是要善通晋商，把我们的善意带给山西的企业家。我们将同环渤海优秀的企业家为最作的山西企业家提供最大的支持，华本与各位朋友协携手共创美好未来。我们相信，是英雄总会在华本相会！谢谢！
李伟：谢谢，下面有请中国国际金融有限公司执行总经理孙雅娜做主题演讲。
孙雅娜 中国国际金融有限公司 执行总经理
孙雅娜：大家下午好！感谢大家花时间来听我们讲财富管理的演讲，希望半个小时能给大家带来有益的收获。我们今天讲的专题主要涉及到财富管理，下面我就开始。 我手里有一份资料，大家可以看一下。我们分成四个部分，第一个部分其实是一个论据，今天是富人，明天你是不是还是富人？第二看一下中国财富演变的大的视野，第三个我们探讨的是如何用专业的说手段来捍卫我们的财富。第四部分介绍一下基金公司，我们希望在共同守卫财富的路。 我们看第一个，今天是富人，明天还是富人吗？看这张图的话，我问大家一个问题，你觉得您是富人吗？在中国什么才叫富人？在中国富人的资料是资产在1000 万以上的，在中国这样的人有多少？93万人，占中国人口的7万分之。如果你有1000万资产的话，如果你的资产有1亿以上，如果你的资产在10亿之上，你是百万当中的两个人。如果你1资产100亿以上，你是千万中的一个人。 这些人很有意思，他们分布在不同的年龄段，他们有不同的职业，主要是商人，高收入人士，还有一部分是炒房人。我们相信，这不是贬义。同时男女比例是 7：3，在中国北京的富人最多，分别由15万的千万富翁和9400个亿万富翁，我们回购投回过头来看这个富人，非常具有时代性，在80年代的时候所谓的富人就是万元户，到90年代百万才是富人，从00年之后，基本上到1000万才算是富人，谁是千万资产上亿的人呢？往往他们是从事资源行业，像煤炭，往往他们是从事房地产开发的，这样的从2000年到现在有钱人的趋势。问题是你认为下一个十年谁是有钱人？之所以在不同的年代会成为有钱人是因为你顺应的中国时代的发展，下一个十年你不在这个潮流里面，可能你未必是富人。 我们从这个图，从香港、台湾，和中国内陆的比较，中国的增加速度是118到200的增加，在中国你昨天可能是富人，但是你今天可能不是。在中国你今天是富人，但是你的未来可能不是。因为在中国你想跟上时代的步伐，可能真的不容易。
下面我们讲第二部分，如果你相信中国的富人带有时代性，未来中国时代发展大的事情是什么？我认为未来中国发展有两件大事。第一件事，刚才刘老师讲过，我觉得大家一定要严防膨胀，一定要捍卫自己的财富，不要被通胀了眼睛；第二件事中国结构转型是一个趋势，所以很多过去可能使你形成财富积累的行业，可能未必在你以后还是。
或许可以说有一种新的思路知道你从哪里获得财富。 为什么说第一个问题是严重的通胀？我们看一个图（PPT），这个红色的点从85年到02年中间的17年中国花了20万亿的货币。从02年到07年五年时间又发了20万的货币，17年、5年发行了20万的货币，最近两年又发了以20万的货币，所以我们大家应该提高警惕，通胀历来最大的通胀，在中国80年代的时候100块钱可以买100块钱的东西，现在我们用官方的数据计算，只能买到19块钱的东西。如果不用官方的CPI的数字计算的话，我想100块钱可能连 5块钱的东西都未必能买到。 我们再看一个数字，在90年代末，1999年的时候，你10万块钱可以买55平方米的房子，到了今天，用官方披露的房价速度，你只能买20平方米的房子。大家知道如果在北京、上海这种地方买房子，50平方米的房子现在连5平方米都买不到。 第二件事，就是行业转型。中国的过去20年，在近一点会占中国最近经济的10年，应该是投资拉动了，投资不管是房地产也好、不管是资源型行业也好，很多这样的行业都随着投资拉动的过程出现的很大的发展，但是同时在这个过程当中一些新型的产业呈现出来，它可能会是能源、它也可能是娱乐媒体、它也可能是医药、也可能是生物科技，这个我们真的不知道。但是有一点可以肯定，中国是在悄悄的发生转型，我们可能非常熟悉以前在我们非常熟悉的行业里面赚钱的人，我们未来要在我们很不熟悉的行业里面赚钱，这应该是中国未来10年的第二件大事。只要看到这两件事，你今天是富人，你明天还是富人。 第三部分，跟大家交流一下，如何用专业的手段让你的财富增值？我们查了一些资料看一下，我们先不说我们自己，我们看一看发达地方，我们看美国富人是怎么花钱的？美国富人在过去10年的时间里，他们的财富增值有几个来源，一个是靠金融房地产来增值， 我们可以看到他们用他们的企业经营形成的财富增值只占了三分之一，剩下的三分之二都是靠金融工具，靠房地产。所以我说不光是中国这样，全球的富人都是这样。 全球的富人怎么投资？他们的资产怎么分布？21%是现金，29%是固定收益产品，25%是股权类产品，18%是房地产，7%是利润投资，利润投资是08年之后才发明的新型工具，这些投资在那些地方？北美占了40%，欧洲25%，亚泰22%，拉丁美洲占了11%，中东和非洲占了2%，全球富人的财富是明显的配制化投资，他不是投一样东西，而是很多东西，而且在地域上存在很大分布的。这个告诉我们全球富人的投资理念是很接近的，他是用现金化、多元化投资来进行的。 你刚才说的是美国，中国的情况？告诉大家，中国的富人真的是不落后的，中国的富人有相当大的资产，27%是储蓄和现金，24%是股票及股权，20%是房地产，11%是基金，9%银行理财产品，6%是债权，2%是保险，1%是另类投资。我问富人，你的投资和全中国富人的投资是不是相似的？如果不是相似的，你们思考一下你的投资是不是成功的？我们看富人的财富管理是已经唤醒了，而且已经逐步走向多元化。在另类投资产品上，一定会有大的发展。大家一说投资我马上想，你是不是说炒股票或者说炒房子，我想给大家说一下投资的真谛是什么？ 投资的秘密，就是资产配置，不是其他的东西。投资的秘密不是选10，或者选5。什么时候买股票，这些都不重要，真正重要的是资产配置。我们给大家看一张图，可能清楚一些。在投资理念资产配置，占到了投资成功的91%的比例。这是美国从90年到09年，跨过了20年的时间一些资产的表现形式。问一个问题，你说这个世界上最抗通胀的资产是什么？是（PPT）大家可能说黄金、房地产，石油也可以，或者说大宗商品也可以，最抗通胀的产品是股票，尤其是通过专业搭理的股票。绿色的线红色的线是石油的走势，大家说房地产呢？房地产是下面灰色的线。大家说，当然如果你去做投资的话，只把钱放在银行里面，这个钱就不是你的了。为什么股票最抗通胀的？其实这张图，未必真实的反映这个情况，为什么？股票是最抗膨胀的，股票的增幅可以高达707%。如果你在00年1月1号买的股票，未来的十年你从来没有在股票上挣钱，你心里是什么滋味？房地产呢？房地产有一个好处，你在任何时候买都是对的。在20年里面，任何时候买都是对的，除非你在07年次贷危机出现之前买的房子。真正的投资的秘密是在对的时间投资对的资产。 所以你身边的人告诉你00年把股票卖出的话，这是最好的建议。在00年你的朋友让你买房的时候这是最对的投资。我同样告诉大家，在中国最抗通胀的资产是股票。在过去10年中国股票的回报率是600%，而房子的回报率，上涨幅度在北京和上海是200%，但是股票的波动性非常大，而房子基本上是持续上涨，在任何时候买都是对的。 在这里给大家看一个专业配置，这是有些理论化的东西，大家可以看一下，这个世界永远经历着四个阶段：先是经济加速，然后出现通胀水平的上升，然后经济增速开始回落，接着出现通胀下缩。在经济好的时候我们应该买股票，在经济过热的末端我们可以买上票，在经济上升的时候我们应该用现金，在经济有复苏迹象的时候我们应该买债券。我相信专业的资产配置会给大家带来超额的资产收益。 最后一项，请大家允许我给大家介绍一下基金公司。 给大家讲一下私人财富管理，实际上私人财富管理在海外是一个很古老的职业。随着现代金融的发展演变的越来越细微。它一般是怎么划分客户的呢？一般是100 万以下是贵宾银行，最低是100万美元，100万到1000万美元之间才出现理财的概念，在1000万美元以上就是说的私人财富管理。通常有一个词叫私人银行，私人银行就是为这些人做专业的财富管理，在美国还有才宽1亿美元以上，像这样的人他有专门的办公室，如果你是这样的人，你需要有一个专门的团队替你做财富管理。 私人财富到底有什么样的内容？当你的私产可以在投资策划方面会晤，当你的此产不低于5千万美元的市可以帮你大力加成的继承问题，现金流的管理，公司信托管理上选择方案，如果你的资产不低于1亿美元的话，他帮你当大力的范围更是方方面面，不知道对大家有没有纪事？如果你是这样的人，你是不是已经开始思考这些的问题。 95年的的时间，基金才开始成立，到现在不过才15年的时间，应该是中国现代化的第一家投行，到现在我们可以自豪的是我们是中国最好的投行，我们先是银行业务，所有的这一切都是为了这件事，但是所有的事都是为了私人财富管理，正是因为我们研究品牌，我们在这个时候才可以给大家做专业的理财顾问，正因为有投行，我们才可以为私人客户带来很多别人做不到的东西，正因为有了这样交易，我们才可以帮你做很多投行做不了的东西。所以我们到现在我们可以给你们做好投资顾问。我们有100多位专业的IC，他们上面，在产品层面上，他们懂股票，懂固定收益，懂黄金，懂结构化产品，懂私募股权投资，他什么都懂，他把产品选择给你，往下呢？他需要了解你，他不光要了解你投资的金额，也了解你的风险偏好，甚至想了解你未来的计划，甚至想了解你对孩子的成长有什么样的财富计划。他只有非常的了解你，才可以帮你把你的财富搭理好。说了这么多，有没有实在的？我们现在有一个阳光私募的平台， 阳光私募不知道大家知道吗？阳光私募就是说他们有非常合理的公司合理结构，能拿出台面讲的东西，如果你有财富需要管理，我可以向您保证，刚才这几个人都是和我们一起成长起来的朋友，他们都在市场上做了10年的资本运营，如果你的财富足够多，我们可以请他们，或者你喜欢的他来替你做阳光私募，这是一个例子。 私募股权投资，大家都知道宾会李辉？？在早年做过李宁、蒙牛，后来做过分众、传媒，很多安利都是他做的，李辉？？卖产品吗？你可以通过你真的不用每天炒股票，你可以分享和李辉一样的投资回报，很可惜我们很多人不知道李辉这个人。 大家说，很多大的机构投资者在IPO之前认购了很多，你们也可以。如果你是IPO的客户，你们也可以参加大的IPO的认购，你作为我们重要的私人财富管理的客户，也可以参加银行的IPO认购，你像其他投资方一样受到我们最好的欢迎。 我们说中国的财富是有时代性的，而中国这个国家从来没有停下脚步，在五来的十年还会呈现它的时代特性，通胀和新产业可能是两大重大的关健词，如果大家今天是富人，明天还是富人的话，一定要跟上这个节奏，希望同专业的财富管理，在下一个十年，下一个二十年，能够继续成为富人。我们希望在未来的十年、二十年，你可以通过金融的手段，来轻松的享受你的人生。我们公司在外面有销售人员，如果有需要的话，你可以跟他们联系。而且在今天的晚餐上我们的同事还可以会跟大家交流。感谢大家听我演讲，感谢大家容忍我这么长时间的宣传。谢谢大家！
李伟：下面是第一个互动论坛，主持人是张映光，论坛的主题是新政下京、津、琼房地产投资分析。 互动的嘉宾有：汤耀宗 香港置地总经理；苏鑫，高和投资董事长；秦娜，今典集团副总裁；潘珂，山水文园投资集团营销总监；唐军，滨海置地总经理；田耀宗，新华集团副总裁。
张映光 前《财经》首席记者、
庄凌顾问董事总经理
张映光：下面我们进入下一个单元，是一个互动的主题演讲。
北京人很关心政治，上到政治家，企业家，下到的哥。打个比方，奥巴马访华的时候，长安街要堵4个小时，所以他也关心政治，其实这经济就好象堵塞，这是楼市的休克。刚才刘教授也说了，这次调控跟以前很大的不同，带了政治性，跟官员的乌纱帽结合在一起，所以调控格外严厉。经济学告诉我们，什么时候该买风投的税票，同时也许多巴菲特这样的投资家，我们这个单元可能很具体的就是想讨论这个问题，现在的投资机会是什么？我刚才李总已经介绍了嘉宾了，接下来的时间我不一一介绍，首先按照顺利请嘉宾们对现在的宏观调控形势谈谈自己的看法。
潘珂 山水文园营销总监
潘珂：接到这个话题以后，我们实际上是这样，作为一个大型的房地产投资集团，对今后的经济形势和政治形式都有一些分析。我们觉得实际上，在两个层面，一个层面是属于金融杠杆，包括一些贷款政策的调控。作为北京，有一个现购房的，在五一期间出台这个政策以后，我们迅速做一个研究，对于一个家庭，特别是由夫妻组成，其子女是成年，也可以拥有购买的权利，可以买一套房，我们把这个政策戏称为在短期内把最后一次购买交给谁的政策。面对这个政策呢？因为山水文园投资集团主要项目是在北京，我们对自己的项目也做了一下分析。刚才听几位嘉宾都在介绍投资理财这块，我觉得房地产还需要另外一个特性，就是它有点商品的特性，和证券、股票不同在于它还有买回来自己住的功能。股票可能现在连实际股票都建不到，买它就是为了投资赚钱。实际上可能在北京，不管是北京本地还是外地的客户，他们要思索的一个个问题，我在这个政策执行期间，我只能买一套放，我应该买什么房？我觉得和前一段只要买房就赚钱，房子是持续增值的不太一样。我觉得解读政府的政策，是希望你冷静的去购买、有选择的去购买，而不是看一个盘子开盘，就去抢购，只要买到了，等三五个月之后房子升值。其实在当前的政策下，在北京地方政策之下，什么样的房子会受欢迎？它当然是一个危机，因为它打击了购买的量，同时我觉得它也是一个机遇，怎么说呢？应该说对房屋的品质或者对房地产开发商的建成一个项目的态度可能很高，应该说在这种政策之下购买房子的人更多的是刚性需要，或者说大家说如果我还有机会去做投资，我可能不去买一个真正自己喜欢的房子，当最后一次机会面临的时候，我就要挑一个自己想要的房子。我先说这么多。
苏鑫 高和投资董事长
苏鑫：潘总的问题是让我们回答房价想张还是想跌，这个问题还在留给任总，我换一种思路来回答这个问题。因为我们经历过08年的波动，我们把08年作为一个镜子来判断这次市场调控会发生什么样的变化？我思考了一下08年整个历程，发现有三个现象：第一个现象：当时也有调控需求，方向是相相似的，一线城市影响最小的是北京，什么原因？就是因为北方人卖方喜欢一次性购买，像广州、深圳、上海90%是用按揭。第二个现象：北京四环以内的房子基本上维护，四环以外的都下跌了20%，08年肯定是有的。第三个现象：我当时还在潘石屹的手下在SOHO中国，卖三里屯的SOHO。当时开盘卖了42个亿，其中大部分是公寓。我看到08年的观察，希望对大家有一个启发，看这次调控有什么影响？对我来说，如果我要投资？我应该怎么做？从潘总过来以后我们成立一个房地产投资基金，我们做了一个分析，发现商品没有定价的就是商业和写字楼，所以我们成立之初明确了一个方向就是要一个地价，就是要一线城市的核心区域的写字楼，结果我们发现底商比住宅还便宜，在五来还有更长一段时间房地产都是波动的情况下，政府还是打压住宅，尤其是普通住宅。所以呢，包括成立之初我们定的方向，而且现在已经按照这个方向走下去，走的还不错，我们现在收购了一个商业，是核心区域二环以内。我们相信，在未来的一年能看到我们这种收购应该是非常正确的。谢谢各位。
张岳 滨海置地
张岳：刚才主持人也讲了，我们房地产行业，我们整个滨海新区应该是还好，有人替我们开道，前面有一个警车，这个警车就是国家对滨海新区的支持政策。滨海新区从去年整理曲礼和重组以来，他的发展速度是每一个滨海人有目共睹的。如果各位有幸去年看的话，去看跟512汶川地震之后没有什么区别，今天看了跟我们太原没有太大的差距。我们滨海公司很有幸，成了滨海整个区域里面建设的主力之一，同时我们兄弟公司—新金融公司也承担着整个滨海新区最核心的业务，就是定位为北方的金融中心。我们滨海公司和新金融公司合并起来成立滨海新区里面建设的政府级的主力之一，拥有的土地储备现在将近15平方公里。在这样的大环境下，我们自己看待房地产行业也好，看待滨海新区整个建设也好，我们认为在这样的整个发展快车道上，大家知道跟着开道的警车，跟着大的车道可能会比别人快一点。谢谢大家！
田耀宗 新华集团副总裁
田耀宗：今天非常高兴在我们新晋商文化中心和各位朋友相聚在一起。我想今天的主题是津、京、琼的经济。在四月的中旬，国家连续出台的房地产宏观调控政策，整个出台的速度之快，形式之密，力度之大，也是史无前例的，对我们认为是最严厉的社会调控政策，政策出台之后我们也进行认真地分析和研究，我们下几个结论，第一我们认为这次调控是必然的，也是比较的。 因为它的中国经济平稳发展的保证，也是中国房地产行业发展的趋势。第二个整个中国房地产行业也面临着一次分化、整合和调整的机会。分化是随着一部分国企的退出，随着一部分中小房产企业的转型，整个房地产行业的资金、土地资源、人才向大型的国企、上市公司和民企聚集，相同形成一个相对的优质，提高了行业的运行能力和水平；另外我想整个房产行业也面临着一次调整，这次的宏观调控主要针对住宅市场，同时也给我们以后的商业领域、工业地产、以及养老地产提供一个广阔的空间，同时也引领一个我们向细分的领域去转型，同时诞生我们更加优秀专业的公司和更加好的项目，这是我的一个判断。另外通过我们的调控导致市场有一部分观望的情绪和价格的波动，我想这是暂时的。他们将会使我们房地产市场更加平稳的发展，有人通过行业、市长的分析，我们聚焦了天津市场，就像刚才天津滨海说的，整个市场是平稳健康的，天津在此次房价涨价之前，相对于北京、上海、广州、深圳来说，价格还是偏低的。通过这次来说，整体是非常健康和平稳的。 第二就是天津张总说，天津面临着前所未有的机遇，天津也是机遇珠三角、长三角中国经济发展的第三个地区，天津滨海新区体制改革以后，将迎来天津滨海新区新一轮的发展，国内的大企业向滨海新区聚集，带来了很强的消费的拉动和需求的拉动，我想这也是一个很大的机遇，另外随着京津一体化的发展，整个天津和北京的距离越来越近，同时也进一步凸显了天津的投资价值。 第四天津还存在着商业物业和工业物业和住宅项目存在着严重倒挂的差距，我想这也是未来的一个机遇，虽然在天津，跟其他省市承受着宏观调控的政策，但是天津是非常有潜力的、非常有发展的，同时我也代表我们董事长和总裁，向大伙发发出邀请，希望大家到天津去考察，到天津去投资；同时我们业提供非常优质的项目，共同分享滨海新区和天津大发展的机遇和成果！谢谢大家！
林江涛 今典集团地产营销中心销售总监
林江涛：在这次政策应该是空前的严厉，我想跟大家分享一下，这次政策它出台之前，我们身边的一些感受，可能你都已经曾经感受过，在这次政策出台之前有两个现象是以往前所未有的，一个是很多实业企业家，包括很多小型的开发商，房地产项目都不开发了，拿他的资金炒房了；第二个现象很多上班的普通工薪阶层把他家里的积蓄都拿出来炒房了。这两个现象在调控之前是非常严重的，也就导致了在调控之前非常迅速的、非常不合理的跳跃式的增长，这次调控的目标是什么？可能就是要让我们的住宅、让我们的商品房真正回归到它作为住宅的居住功能。从短期来看，可能很多人会认为，房地产的投资受到的政府的政策的打压和限制，但是从长期来看，不动产的投资我想大家都认同这是一个非常稳健的和持续增长的投资渠道。在现象的市场形成下和政策形势下，我想和大家分享的是，作为商业类的不动产，尤其是后续有着非常好的经营保障的商业类不动产，可能是你在下一个阶段进行保值和增值的非常好的投资方向。在这样的项目上，我们今天也给大家带来了今典集团在海南三亚开发的独家式的酒店，这个酒店是借鉴拉斯维加斯的模式，将大型的会展、酒店集群，还有吃喝玩乐等个各式各样的不同的资源整合在一起，构成一个大型的酒店综合体。在海南岛作为国家政策，国际旅游岛的政策方针下，在接下来我们这个市场情况下他的投资优质性和综合性，将会得到市场的引证。 举个例子来说，在今年的三月份，市场国际旅游岛，海南的市场在今年春节之后，很多媒体有所报道，海南的投资热情有所下降，但是这个项目由于它的综合属性，在三月份海南的投资传统、房地产业绩，逆势销售8个亿，取得了非常好的业绩，所以我希望在以后的一个投资渠道的选择上，让这样的可经营，有持续良好回报的商业房产项目，可以是你的一个很好的投资渠道。
主持人：由于时间关系这个问题下面的嘉宾不展开谈了，尽量的简短一下。
苏鑫：新政刚刚出来以后一周我们有两个俱乐部，我们把那个统计结果和大家公末布一下，大家上赵小的博客他是把统计博客公布的，第一个就是认为一线城市影响最大，二线城市影响次之，三线城市影响比较小，第二个对北京来说四环以外的，去年涨幅比较大的这几个区域，可能跌幅20%，甚至更多，四环以内的应该说不太可能，因为量非常非常小的，第三个就是结构性的会有不同，比如北京比较稀缺的，去年没有怎么涨的商业类，别墅，有特色产品，低密度的，我们都认为他不会跌，甚至是有往上走的可能，冲的可能为什么这么说，因为这一轮调整我们看到的表现差不多，很可能未来还会有更多的政策出来，这个政策不是一个简单的调整，很可能是房地产体制方面的一个调整，那么调整结果，就是不是我们现在看到的只是把需求量压缩，比如现在的问题要不要解决，比如农村土地和城市土地一体化的问题，如果这两个动作全部推出来，就是普通住宅的去投资化，普通住宅布可能像07年到现在还有投资属性，我相信不光在中国这样，美国日本更是如此。
张岳：这个问题让我感觉哪一个股票会跌多少，大家好买近但是从我个人的来看，房价走势是一个很综合的事不光房地产的市场，还有政府的力度，我想开发说来讲，普通的老百姓都不希望房价出现暴跌，如果出现这种状况，其实我们国家打击 可能比美国的次贷危机还要严重，我们是觉得这样的调控也好，调整也好，对于没有出现上涨的区域，是不是也会跌我个人不这么看，对于滨海新区来讲，一季度的 GDP涨幅18%，远超过全国大多数的一线城市，而且这个数字已经持续的十年，对于这样的一个区域，这样投资基础设施建设，拉动推动为主这样的区域里人口的会聚刚性需求，给老百姓开了房子老百姓必须买，他的经济增长，带动我们只能匹配，不要涨的那么快，给我们大家没有投资的机会，我们回首80年代初的时候我们看深圳是什么价格，深圳现在是什么价格，90年代初的时候我们看浦东，现在的浦东可能临着黄埔江的房子要到拍卖市场买。
现在滨海新区的房子，北海新区人均的收入并不比国内的一、二线城市的人均收入低这种情况下，我们每一个客户每一个想投资滨海新区的人对于价格的判断都在心里面的。
主持人：时间关系我们后面的三位简短一下。两三句概括一下这个内容。
林江涛：我也用三句话说这个观点，第一我讲房价有波动，整个区域立项不同而产生差异，第三整个的房产趋势随着城市化进程的加快，随着整个中国经济的这个一点点的好转，另外我想，关注工业低产商业地产还有就是高档住宅领域。谢谢大家。
田耀宗： 第一句话就是我们在这里猜测整个市场将来的走势，可能有很多不确定的因素我们猜不到，对于我们投资者不是市场如何走是你所投资的项目。
第二个就是判断这个项目你的投资产品，他的发展的趋势上涨还是下跌，有很多的这种判断的方法和考虑的因素，有的人可能说地段，有的人可能是稀缺性这些都很难让一个普通的投资者，一下分析的很清楚。
那么第三个我想和大家分享的就是如何判断你选择的产品和项目，有分享性和保值性从很根本的问题上，他的购买者如果这个项目购买者大部分都是银行的按揭资金来房那么他的投资性，泡沫性也会更强，如果说这个项目绝大多数的都是一次性付款你就可以放心的投资他保值性可以让你放心的谢谢。
冯耀宗：对北京的房地产市场，我觉得分成两块，第一个从普通住宅来讲，我觉得这个价格下调的压力是有的，因为整体来讲，所以长远来讲，供求的这个平衡来讲，这个角度出发，我觉得普通房的住宅，下调压力是有的，一些稀缺性比较大的项目来讲，我们香港置地在北京有两个项目，一个是别墅区的，还有一个是中央商务区的，每个项目来讲，我们从过去这个两个星期我们的市场价格并没有很明显的下调，反过来现在还有很多的海外买家想买我们这个项目的房，这个说明一点，稀缺性的房他的长远来讲，供应量是有需求的，他的房子投资的价值肯定是比较大的，从另外一个角度讲，一般买家都是比较充裕的买家我们这个买家70%都是一次性付款，还有其他的买家也是打散买来收租金，所以更进一步导致这个稀缺性的市场上面的供应量，所以我们的角度是觉得稀缺性的产品投资的空间还是蛮大的。
张映光：我坐在这里有一种似曾相识的感觉，因为去年的时候，就在同一个会场我主持了一个小型的论坛，当时是潘石屹潘总等，当时楼市刚刚有一个微型的繁殖，秦淮主任在这讨论楼市是出乎预料的，我在过来的动车上，刚才和苏总一块过来的我们当时也是跟在座的几位当时说把这个抛给苏总一个问题，这轮调控房价下跌达成共识房价肯定会跌跌到去年的什么水平，我现在这个问题比较直接，请嘉宾就做一个游戏，我们下跌的幅度是多少，跌到什么水平，另外一个楼市会不会像以前一样，出现一个报复性的反弹，因为以前的调控经验告诉我们，他就像水里皮球，你的手按的越弹的越厉害的。
我们就有请潘总。
潘珂：刚才有一位嘉宾介绍投资理财首先是保值对富人来说首先保住自己资产的价值，他说到这个我想到一个例子，以前我看过一期中央电视台的节目，其中说到一个古董，说他当时可以买十万两银子现在大概是两千万，好象这个东西没有增值我想说的是什么，就是实际上这个刚才主持人问的这个问题，说房价要跌多少，我说我没有办法预测，但是我可以看得到的会跌，会有跌的，但是可以这么说，就是因为咱们国内有多人炒作，甚至于包括君子兰，包括普洱茶这些等等，现在又有绿豆、大蒜都有，房产可以说是一个全民都可以涉及的这样一个投资的，现在出现的投机了国家要调控肯定会有跌但是就像股东一样他经历了几百年的历史，他不会跌价，我想说就是因为他的价值在于实际上是做他的人的态度，刚才我也在说，就是我们觉得在演示了一下我们的产品的时候，因为到现在为止，我们还是接近十年的时间，我们是带着客户，或者说带着业主，共同去创建一种生活模式这样的一种态度，也可以透露一下，包括我们老板也住在我们的产品，可以随时听取业主的意见，包括我们的第一批产品还是不断的改进中公司还是有不但的投入进去，所以我觉得态度决定一切，可以比较负责任的说我们的项目08年没有跌，这回的调控，应该说可以说有一些虚浮的利润或者有一些项目具有比较强的投机性的，那他会跌跌多少，很深，这是我的一个看法。而对于我们这个项目的话，我觉得可能还是有这个品质去做支撑，谢谢。
主持人：谢谢各位嘉宾最后两句话做总结，我想作为投资来讲，越是下调的市场，越是调控中恐怕越有机会，第二个就是调控这次调控，我听到的更多是正面的意见，大家都很欢迎，为什么，因为优胜劣汰，好的企业永远能生存，下面我们很期待的就是任志强任总的精采演讲，谢谢大家。下面掌声有请任总，为我们做当前房地产和经济形势的分析和预测，掌声欢迎。
任志强：我就把有一些情况简单的说说，很高兴跟大家见面，我刚才在房间里睡觉的时候潘石屹给我打的电话，说网上说您在现场已经开始扔鞋了我说我还没有到现场，还在睡觉，他说网上已经可能传了很多很多了，我也搞不清楚。 先说一说，10年一季度的基本情况，今年一季度土地购置情况有比较快的增长，去年全年的下降18.9%，今年一季度增长了30%，但是土地开发和建设方面也下降的12.5%，我就不细说了，因为时间来不及了。 一季度的房产开发投资了是增长比较快去年我们投资增长16.7%，今年我们增长30%，35%的速度已经超过了全国的增长速度，从去年的全年的情况看我们远远低于全国增长的增速，今年一季度已经超过了，原因去年一季度的基础数要低，确实一季度有比较高的增长，那么一季度的贷款情况看，实际上我们怎长的 66.8%，从增速上来说，和去年的四季度相比是下降了，在大部分的媒体说预收款是下降了，去年的管理上我们下降了38%，和去年的一季度相比，冉冉增长了84%，一季度的销售并没有因去年的情况而下降，从个人的按揭情况看，个贷增长的22%，占个贷的增浮比例下降的80%多。 这张是我们项目开发的增数，面积增加了12.8%，所施工面积也增加了。 一季度的商品房的新开工面积增长了68.8%，这个速度是非常快的，为什么下滑就是怎速来说还是略有下降。 各类商品房销售的面积增幅，这个去年我们整个销售了九亿三千七百万平米，今年的这个一季度了，销售了一万五千三百六十一，增长的36.8%，仍然是一个比较高的增长速度。一季度我们居住用地的增幅略有增加，2010年我们也增加了，2010年我们的换比增长了0.84%，第一章图显示了去年到今年的情况，连续情况，今年08年大家看了最高下降到最低09年从最低下降到非常高的位置上，而一季度还再继续上升，所以我们看到一季度一直到四月份，国家统计局预告的增长速度很快的，那么去年，今年年初的时候统计局说，房价指数在去年的同比中只增加的1.5%，很多人都不相信，认为错了其实统计局说的没有错，从这个图上就可以看到，因为他的同比和09年的年底，和08年的最高峰相比，所以确实也就上涨了这么多。 刚才大家体温下降能下降多少上升，上升多少，我们08年的最下跌从108下降到了98房价指数和绝对值不一饮的，他是抽样调查，从指数关系看，大概不会有太大的差别，其他的房屋的一些指数变化情况，这里面也可以看出来有的上涨的很快，波动很大，而有的波动并不够。 这是新建住宅的一个柱状图，这个大家看的比较清楚，在有一些城市里头上涨的很高的，有的很低，这是二手住房，一季度我们可以看出来，在今年的住宅中有一些城市开始出现的下降，二手房也同样，为什么会出现新政我们去年总结一下，09年的销售面积，增长和销售余额，去年都知道增加的9万亿，但是同一指标告诉我们我们去年的放贷8403亿，占比19%，所我们看不出来是因为去年增长了9.6万亿的信贷，造成的销售额的下降。如果按08年算，一次性付款是 4.6，09年的付款率大于08年的比例。 09年变化的图这个图是平均房价变化，这个是08年我们平均住宅3884，09年4445，按这个数字算增长14.4%，但是09年我们的土地价格是 3715，如果拿4445减了以后，我们发现剩下的钱不够盖房子的，预计09年的统计在2011年，2012年的时候一定会让房价比原来更高，整体的趋势看房价增长是不可避免的。那么去年房价上涨的原因，从06年到09年的增长可以看出来，实际上我们的国家07年的两房之后就开始下降，不是因为美国的金融危机才开始下降，09年有一个迅速增长，这个增速非常快，我们在09年因为四万亿的投资，因此我们投资迅速的增长，这个增长速度很快，去年我们还同时出台的大量的优惠政策，这个优惠政策，包括利率，包括二手房交易市场，二手房信贷放款，所以明显看到这个去年我们土地没有发生巨大的变化，而且是下降了，未得到改善，房价开始往上翻了，增长情况可以看到，04年年初还有一些余土地就开始下降，但是还没有等这些屯地便变成房子的时候，07年又出现了一种现实性的措施，于是又开始出现的下，如果我们的土地，在前几年，通常盖房子有两三年的周期，这个供给没有增加的话，一定会出现房价飞速增长的情况。 所以到09年六月份的时候又是一个什么情况，我们通过前面的就求关系数字可以算出来，在过去一阶段在保的增速，08年是负的09年也是负的08年的时候已经达到5800多竣工面积，但是09年的时候，一直到10月份后才进行增长，这个增长并不表明今年可以提供更大的量，这是我们的施工的一个图，这个图可以看到住宅的竣工面积没有增长，实际上整体的一个竣工没有大幅度的增加，都说北京的房价涨的高，这个图是土地的供给。今年到十一五期间我们减少的3600万的土地供应量，等于是在十二五期间因为我们的有很多的土地还没有供出来，每次销售面积远远大于和供应面积这样的背景情况下，不得不调控，对房价调控怎么办？07年的时候我们就防止了这个过快的增长，第二个变化就是调节了利率，当利率上涨到了一定程度的时候，这个就是6.8的时候，所以说利率的调整对这个价格是有直接的作用，就是成本提高了，第三个是货币的，通常就是货币引发的膨胀关系，当这个货币总量增加的时候，而产生的这个因素，另外一个就是调节税收，这个方面都是比较好的调控措施，但是我们没有给其他的，很多人都问，为了不增加供给的，我们例举了一下，大家都有怀疑，我们每年都在占用大量的土地，其实是错误的理解，这一张表可以看出来，我们只是占了全国用地4.5%，剩下的都和房地产开发没有关系的，房地产开发又和住宅用地，都有这个保证用房等等，或者是跟开发商没有关系的，把这个推到开发商的手里面，整体而言的话所有的耕地占用了以后我们只占了28.7%，因为整体是有基础设施，和旅游的，我们再加上住宅就是70%，完了以后再看看我们的商品房，一般的商品房就是占80%的，其他的各占5%的，这样看的话我们可用的地非常非常的少，如果全国消耗了一千公里，我们只用了一公里到二公里，这个2006年的情况，我们占的比例是最大的，建筑用地就是蓝色的，分完了以后我们就是占了其中的4.2%，单从这个方面看的话就是4.8万平方公里的，那么一个工作9600万平方公里，是不是拿出1%给居民住，我们农村宅基地现在是16.8的，是城市的4.37 倍，我们的土地可以扭转，我们可以有更多的本地，所以说土地并不是这样的，而是土地制度的问题，我们不认为用这个方式来解决，那么第二个就是调节利率，但是调节利率就是说为什么中央没有这个调节利率来解决，就是影响到这个流露，很多人都认为中国人一定会用这个，美国调节利率的时候，我们就担心会有其他的变化，我们没有调节利率是采取了其他的方式，调节货币目前看，做这个投资就是去年投了，今年不投的话就是烂尾了，大部分的工程都是去年开始，今年没有完工，这个三次的上调都是在货币上面的调整，我们也是从9万多亿建成了7万多亿，继续在货币上面的数量调整，但是没有大的变化。 我们还可以看到，也准备采取一些，新的税收制度，对于我们现在采取了一个更加保守，不是所有的利率都调的，另外一个就是贸易的保护比例，什么是贸易保护利率，有户口的在本地买，如果没有的话就不可以买的，是原来的地方保护制度，我们手里面不可以买第二套，或者是第三套，外地人比较要有纳税证明或者是其他的才可以买房子，这个就是贸易保护，广州和深圳大概都没有设这样的限制，我们40%的外地人买房子，这些都是常住人口，所以说他们没有限制第二套房和第三套房的住房信贷，这就是首个的，那么恰恰就是个性化分析了以后这样决定的，专门为这样投资和投机的，对于投资和投机到底有没有我们完了以后还可以再说，或者是取消了这个作用，比如说四层或者是五层按揭，就是这个降低了一倍到两倍，但是两层按揭的话就是五倍的，取消了杠杆率的话，就是金融危机自带的时候出现的典型名词，对市场也有了一些影响，这个杠杆小了就是钱小了，地方政府都在酝酿一些当地政府，但是这个都是需要一个国家没有头一准备出台的，但是各个地方的经济情况都在呼吁这个方法，就是收税的问题。那么真正出来了以后一定会有一个预期，就是打击和投资的限制需求，另外用这个来限制需求，打击投资的话就是跟你找贷款的，或者是一次性付款的，抬高这个产品来抑制需求来缓和，从供求关系的话是短期也不可以，长期也不可能的，可能出现的情况是什么的，观望的话这个可以得到证实，有一些地区和部分的城市都已经有了，或者是二线城市过半，就出现的前面的降价，会不会出现不一定的，真正的出台了以后，大部分都出现了迅速的，南京是首位的，我们可以看一下前面都是40%的，后面是30%和20%，这些城市都是因为新政的问题大幅度的下降，或者是集中的下降，可能出现的市场反映还有一个情况，就是股市开始下跌，我们可以明显看到就是3700点或者是7600点，和2600点的，远远就得到了呈现，这个股市主要的下跌就在于这个不明确，所有的制度都是这样的增长，排在前十位的大概都超过了60%，但是同一个股票都是夭折的，但是从这个和利润增长都是恰恰相反的，反映是大家对股市的预期，还有另外一个就是销售的时候就会发现了利润同样是增长的，但是销售下降了，如果这两种情况和第一个季度相比的话，可能是我们股票跌的最低的时候，可能是销售下降是下一个的，我们现在知道的就是09年创造的，而08年的时候，就是2010年销售的业绩就是明年才可以体现出来，第二种情况就是股市下跌，目前开始我们还没有看到，是有恒达的降价一说，但是是否讲价可以超过16号还有疑问，有的说超过了16号以后就没有疑降价了，或者是下降的9% 点，4月份是26%，一季度的增数是31点多，是不是5、6月份会出现持续的下降，如果是持续下降延续下去的话，到了3季度和4季度的话，后面的就更平反了，我们原来希望4月份的时候或者是今年下半年的供应加强，如果投资继续下跌的话就会出现问题了，有一些城市就已经开始出现了，预期的话就是这样的，就是适合下了GDP的四分之一的样子，但是能不能还的上还不知道的，我们一年的财政收入，或者是其他的收入至少要两年到三年的时间才可以保证到的，如果没有土地收入啊，那么楼市下降越多，和股市越多，我们政府就是没有让房价继续下跌，是抑制了这个下跌过快了，或者是民众所期望的那样，就内地的，我们期望是另外一种情况，就是股市下跌了，但是具体出现打压的时候，有一些土地让开发商开始挑的，如果现在有更多投资商去炒笔的话，这个就更加了，还有流行一种说法就是 08年的时候，让你炒笔的时候你没有赶，到后面的时候你没有赶上，到后面就不是下跌了，是开始回升了，两种情况的话，不是眼前一个月或者是比较长的周期可以看到，因为在土地的时候就是党中央的，我要忍一忍的，就是到高价的时候再卖，这种情况就出现不了。 我们觉得问题不出现在今天，因为他们一定可以做到在历年的情况来看，是没有超过一年的，2007年11月份，国家开始转如了两房的，我们中央政府开始推出了，09年的时候我们推出了另外的措施，就是对每年的运营情况开始进行调整，所以说今年也逃不了的，另外一种情况就是这个房价还在暴涨，最高的程度以后就做了调整，因为他们已经影响到这个情况，这个共举是不是可以平衡，如果是供求平衡的状况下，做出的政策不会出现大的矛盾，如果在特殊政策的时候，供求是不平衡的情况下，那么这种强烈的反弹一定比上一次更强烈。我们的价格指数就回到了08年的时候，就是刚刚说的价格指数图，如果是有30%，我们就会减少这情况的，或者是其他的4、5平方米的销售量，就会降到了2007年的时候，那么如果销售额减少的话，就是这个1.3万的，就会减少了，全国就要减少2万亿的消费，会拉动相邻的消费，就是7万多亿，40%左右都会采购的，我们一手房和二手房的交易，就是现在住房和零售的，都会少一些的。那么如果是投资下降了 20%，就是6000多亿，现在是三万多的，就是3600万，就会影响就不只是现在的这么多了，这样的情况竞争就会影响了GDP，我们大概占 GDP20%，有60多产业，现在就是11.9%的，如果到了四季度的话，我们就是这样的情况，到了三季度的时候，到了三季度的时候只有这么一说的话，这两种就会关注到的。最希望出现的是市场供求平衡，就是在这个信息增长，和这个在继续增长，在政策退出的时候就不会发现了暴风的反弹和价格平稳增长，就是要今年一季度的客户增长，或者是房价的差距越大，但是倒过来说，房价低于了这个增长速度的话，就不好了，或者是越来越不好卖的，或者是吸收人群就要从市场上面分离的，我们目前就是把所有的东西都捆在一块了，就是可以加强的，本来由市场保证的，现在市场上面的话，这个需求就会集中到一体了，报吨是怎么样产生的，我们把08年全国的这个住房情况做了一个分析，在很多人说市场经济这个房地产对社会没有太大意义，就是过高的房价，我们可以卡一下99年的时候，每年只能像市场陶工不到200万套的住房，到08年是4900万套的住房，翻了两倍多，可是这个总量来看，就是占我们人口的多少呢？如果占人口说的话我们只占 2%，换句话之不说，每年由2%的可以买到房子，加上手房的话也不到2%，我们每年可以提供的市长救急只有30多，到4点多，大概有一千万户的，或者是增长的，满足不了全部的需求，而从产权的情况下，很多人说有买股房我们的现在的住房是85%，这个住房率已经是非常好，还有私房和原有私房占的比较比较大，这个里面就包括了现在开发的，大概是占10%的比例，都是全部存量的，很多人对开发商有很大的意见，没有你们就买不起房子，我们连续干了十几年才提供了这样的，所以说更多都是房改房拥有的住房，或者是这两条一个是05年的，或者是就会发生一些变化的，到08年的商品房都是有增加的，高度告诉大家一个道理，不是它在主导这个市场的情况，从城市发展水平看，发达城市的发展水平是最高的，那么落后地区太原在我们全国的话是占10%的，这个市场程度是非常非常低的，或者是小产权房或者是小房子或者是两间房的商品房占的不是很高，我们前几年就做了一个调查，我们是这个经济适用房的试点之一，就是销售这样的住房住房，到目前为止的话都成为了一个黄金地地区的投入情况，它的房价只有这样的，很重要的就是这个试点城市的时候，最后占的比重是相当相当大，这个市场化的程度，可以在全国是倒数第二的，深圳是最高的，宁波这两年和广州等等， 可以看到这些城市的市场化程度非常的高，从面积来看的话都是最大的房子，其实也错了，就是乔家大院的这个这个是占的面积比较大，这么多年来，就是平均建筑面积是97平米，所占的户型比例是非常小的，从购房的程度看，最低收入家庭和最高收入家庭都有比较大的差别，或者是有90%就是这个住房率的，也就是说我们市场上面会有很多穷人说市场上面富人占了很多的房子，在这个租赁的住房当中可以看到或者是在房改房当中，可以看到最高收入家庭是最低的，更多的是其他年龄组，或者是收入组，他们的房改房的比例是最高的，从住房情况看的话是高收入家庭的。从不同收入阶层看的话，都认为财务上面有巨大的差别，但是住房的面积上面并没有的，或者是67.3平米，最高100平米之上的住房不到20%，北京不到17%，媒体的宣传造成了一个误区以为我们都是盖大房子和好房子，现在不是这样的。 其中好房子和新房子集中在高收入家庭当中的，低房子或者是其他的差房子就是在低收入的人中，我们把08年的情况调查出来了以后，就是全国算起来的话只有这么多的，这个住房非常的大，这个如果有三套房的话就将近是三千万或者是四千万的，但是实际上都是集中在高收入家庭当中的，就是占到了4.2%的，都有这个中等是5.5%的，中等偏上是7.1%，每一组的比例是不一样的，但是历史原因是造成的，或者是就造成了只有富人左右第二套的，我们都算了以后知道了，就是第二套出租的是比例最高的，是63.5的，反而是那个适合居住的比例更高，也是大家反过来的，也是这个生活方式的，那么总是这样的情况，或者是中国各个城市出现了这个投资为一体的，或者是最终房价的情况，在这个都是投资客的，山西有多少人，太原有多少人的，你们在当中百分之一都不到的，或者是其他的，就是这个重要的情况，但是实际上的住房情况不是这样的，但是投资客会出现一种什么情况的。我们把日本和香港和美国房地产做了一个判断，我们可以看看第一次最重大的影响，第二次重大的，第三次的变化就是第三次的失误的，第四次是亚洲金融危机，这次是美国的金融危机，通常在大的房地产周期，和经济周期的话产生了巨大周期的时候，一定有一个时期的，很多人都认为这个是不是不满的，或者是封盘的，假设中国的经济增长持续和稳定，可以保证8%或者是11%，房地产绝对不会出现这样的情况，我们都没有看出来，就在这个经济周期的变化出现了这个房产的周期变化，这个没有过的，如果是历史上都没有这个巨大的情况，或者是高增长的变化，我们也把这个做了一个对比，它有不同的年份，上升期就是大于下滑区的波动，比如说美国的第四周期的，是上升了八年，下升了五年，就是中间回升的，每次下跌的过程当中都是少的，他们随着这个都是经济周期形成的，不是房地产的市场可以脱离这个经济周期出现的，实际是下降的变化和民意的变化是有巨大的差别，他们恰恰说明了这个房地产的市场的危机性，或者是说这个膨胀的时候不要以为房地产下降就一定是房地产的价格赔了，因为房地产下降的时候别的东西也在下降的，你们不要以为膨胀的时候，别的价格不跌的，如果拿房子和其他的物质相比的时候，这个比其他的更值钱，虽然说这个房价下跌了，车子没有下跌吗，政府的补贴就是说明下跌的，一个房子可以换五台汽车，房地产可能是这个汽车下跌的话也是这样的。我们这是根据美国和日本、香港不同日期，各种计算出来的结果，就是名义跌价的，我今天就讲这么多。谢谢。
李伟：大家辛苦了，下面还有两项议题，还有一个房地产投资分析论坛，第二是通胀压力下如何管理财富。第二是盛世神州房地产投资基金王戈宏总裁致词。
王戈宏：我们今天坐着火车过来很辛苦，让我们再次以掌声感谢任总面对面对我们的演讲。
还有对山西的企业家的这种热情让我们也非常感动，我们知道中国的投资人非常可爱，也非常可怜，为什么可爱？对投资充满热情，为什么可怜？因为总是对我们的政策忽悠。
以前是炒股，之后是炒楼，现在是炒菜，所以必须要投资。现在我们在这种思路让如何让大家里，我们作为房地产基金如何给大家新的方向和新的思路，下面我们就隆重有请北京第一家规范注册的房地产投资公司张民耕先生。
张民耕 北京银信投资有限公司董事长
张民耕：各位来宾、各位朋友、各位同行，十分感谢大家坚持到现在，现在应该是吃晚饭的时候，所以不知道是说下午好还是晚上好。我今天说的这个题冒点风险，现在还在调控之后，我们发了一个帖子，调控之后怎么办？我说调控才到半山腰，确实，这个调控一时半会不会完，我的这个判断和任总差不多，像这样的调控半年一年差不多。现在来讲，管调控的同志可能有点不高兴，现在环境已经非常宽松了，可能讲不同的观点。还有一点调控之后你怎么办？你要预测形势。我这里要重点说一下，作为投资人来说，重点是对环境的一种预测，这种预测可能预测对，也可能预测错。这就向大家求教了。我今天讲的一个题目就是调控之后怎么办？ 在调控之后房地产投资的一个新的思路，这一点我们很坚定。做过房地产投资的，哪怕是炒过房的人，往下投资，房地产还是不是自己的投资领域？我们可能由于形势的变化，可能你会有很多的想法，叫晚上想起千条计，早上起来还有老路子。 我们给大家看两张图，这两张图，第一张是10年调控路。其实说明一个问题，中国的房地产市场是在调控中成长的，房地产商在调控中越来越快，政府在调控中也是越来越懂得怎么调控了。但是总的来说，房地产在调控中取得了很大的发展。第二张图是近年的房地产走势，从07、08、到09年，08年房地产推到了谷底，09年房地产上升的太快。今年年初的时候，有的同志说，两会之后房地产的春天就来了，我说别着急，我说春天会很短，马上就入夏了，入夏了就调控。我们对房地产过快上涨也是有感觉的，觉得不能这么快。有一得段子说的好，对房地产的感觉，就像情窦初开的少女在等男朋友过来，既怕他不来，又怕他乱来，就像这个情况。今天差不多是新十条出台一个月，这一个月调控号称是史上最严厉的调控，这个调控是不是取得了成绩，我们感觉还是取得了一些成绩。我们简单的说一下。 部分城市过快上涨的房价受到了抑制，部分城市的房价有明显的下降，投资性的和投机性的需求受到抑制，一线的城市有些下降，二线次之，三线没有变化。个贷的杠杆率就更低了，住宅的土地供应下降，部分城市土地流拍，经济适用房和廉租房为主的房子得到增加，并且成为官员问责制的一个内容，我相信会导致经济适用房和廉租房的供应链的增。最重要的是房地产这次调控的一个成绩。我感觉尽管这次调控会有这样那样的问题，但是我感觉先把过快上涨的房价能够抑制下来，可能现在是不得不出来的一个调控办法。 我们最关键的是要看这次调控的目的是什么？我们的感觉并不是要把整个房地产这个行业打压下去，而是一种调整房地产市场过热的现象，所以我们认为这次号称历史上最严厉的调控是良药，它的最重要的目的是治病，而不是要命。我们从手段、目的、目标来看，本轮目标是用进金融政策、交易税费的政策、土地供应的政策，政府问责制，改变了以往“单打一”的政策，应该说怎么称的上精确呢？压制投资需求，扩张有效供给，消除市场恐慌，有压制、有扩张，把房地产从投机性市场转向刚性需求和改善性需求的市场方向。我们房地产行业健康稳重的发展，形象的说，这次房地产调整是过快过高上涨的一次“阻击战”，而不是“歼灭战”。通过对房地产市场结构性的调整，促进房地产行业的健康平稳的发展。以往的调控最大的毛病是“越调越涨”，我相信这种目标也是应该能够达到的。 在这样一片形势下，房地产宏观调控形势下，如果调控完了以后，任何调控都不是强制政策，调控完了以后中国的房地产市场应该是什么样的房地产市场？房地产还可以不可以作用我们投资的标的？我们认为我们应该看好房地产的后势，房地产尽管受到了变化，但是有六个方面不会变化的，第一房地产作为支柱产业改革，第二中国高速发展的城市化和对于住宅和刚性需要变化改革，第三造成房地产价格上涨的根本原因是土地，土地的短缺、价格的上涨也不会加快，第四造成房地产价格上涨的根本原因就是流动性过剩，暂时也不会改变，今后的房地产市场还有房价也会有温和的增长，我认为接近于国民经济每年GDP的增长，或者接近于国民经济的增长都是正常的增长。还有这次调控的一个重要目标，就是去投资化，就是去除房地产的投资属性。无论怎么调控，在通货膨胀的预期前提下，房地产的居住和财富双重属性不会改变，房地产的保值增值海绵效应不会取消。还有房地产商的自我资金积累永远赶不上土地的资金，就会社会资金投资房地产业开启了一个大门，我们可以增强房地产业的红利。 晚上想起千条计，早上起来还有磨豆腐。08年和其他房地产商合作，那个时候就想，鸡蛋不能放在一个篮子里面，是不是还应该投点其他行业，就去参加的北大的 PE班，学习的结果就是有非常吸引人的各式各样的投资机会，对我来说，其他的投资行业都非常陌生，对我来说还不如房地产稳重。还是做房地产投资，只不过我们做了一个办法，不做房地产开发商，而做房地产投资商。在调控以后，房地产市场继续看好房地产市场发展的六个理由。也就是说尽管经过调控，房地产这六个方面的决定性因素是不会变的。 第一，就是房地产作为国民经济的支柱产业的地位不会改变，作为拉动经济增长的产业没有改变，房地产还可以持续的发展。房地产业在我们的国民经济里面，对于我们国民经济的增长贡献非常大，平均贡献率超过20%，它对于其他行业的拉动也非常大，大家统计，至少有60各行业受到了房地产行业的拉动，然后每投资房地产一块钱，在其他行业就会带动2块1的投资，在解决住宅需求的情况下，还拉动了就业。房地产开发行业从全国来说大概有600万人从事这个行业，那么和房地产紧密相关的建筑业，大概有3000万从业人员，这个带动的作用是非常巨大的。 第二个理由是中国高速的城市化带来的对住宅的刚性需求非常强劲，房地产与城市化同行，也就是说城市化不结束，房地产发展也不会结束。我们经常说，房地产还有二三十年的好日子，这一点我们觉得也不会改变。我们从房地产发展的根据，就是城市化的进度，城市化的布局，和城市化的住宅需求来看。第一个城市化的进度，我们说2000年中国城市化程度才36.1亿，有5.56亿人是城市化的，08年45.7%，有6亿，2000到60%，有8.7亿人，到2030年达到70%，有10恩亿人，从现在到2020年还有8.7亿人的要进入城市化，到2030年还有4亿人要进入城市化，这个需求另外还有城市化的布局，这个资料是根据麦肯锡的一个报告，麦肯锡人为刀2030恩年中国完成70%城市化的时候，这个时候会出现像珠三角、长三角、环渤海、成都、重庆、武汉还有南方一些城市群，这些城市群去出现七个超大型的每个超过3000万到5500万的超大城市，还有会出现23个500万以上的人口的城市，现在中国的城市化还远远没有完成，中国城市化的布局万也远远远远没有完成，所以我们市二三线城市出现希望，这些地区也会出现城市群。最根本的来说，中国的城市化带来的住宅需求，根据麦肯锡的说法，中国的城市化进程当中，每年要建设，20年当中没有要建设20亿平方米的建筑，这20亿平方米的建筑就相当于10个纽约的面积，我说的是需求，需求大概是10个亿到12亿的住宅。所以我们说城市化进程不完，房地产就不会完，所以就城市化而言，房地产还有二三十年的好日子。 还有一个理由，造成房地产价格上涨的根本原因，就是流动性过剩，流动性过剩就是简单或就是货币超量供应，在相对长的时间内难以消除，房地产还会温和上涨。为什么呢？我认为现在在酝酿当中的房地产税收会有一次靴子会掉下来的，我们都做过房地产的都知道，物业税上很难收，但是交易税很容易收。有交易税率低的时候，在开发商把税收转嫁给买房人，但是税率很高，买房人会站在政府一边，所以现在房地产价格还调不下来，下一步靴子一定会转嫁，现在卖方的投资就成为了一本很需要的的学问、技术、技巧的…在这样的情况下，由于货币过量发行，不是房子不值钱，而是钱更不值钱。在这种情况下，房地产还会温和的上涨。从81年到 07年，我们家庭收入也好，人均工资收入也好，人均储蓄也好，信息沟通量都大大的增长，最大的一个增长是225倍，是货币的增长量增长了225倍，其中有 GDP的增长，其中货币的超发是很重要的一个原因。形象的说，当年如果是1万块钱，应该相当于现在27.6的购买力，在这样情况下，人们之所以选择存房，不是因为房子太值钱，而因为钱不值钱，而房子值钱了。 第四造成房地产市场供不应求的根据原因之一就是城市土地的短缺。土地价格会逐步上扬，土地上扬的若干原因是18亿亩耕地的红线，这个关系到国家的粮食安全，所以有一个土地的资源性短缺。有人说能不能放开农用地，这个对政府来说都是冒着极大的风险。因为农用地是它的保障。如果放开农用地的保护，我们现在一时半会儿看不到。比如拆迁，比如修路，比如环境绿化，这些都是要投入钱，这些都会在房子的过程当中出现上涨，第三是垄断价值，比如现金的拍卖制度，必然会拍高地价。 政府的主要财政来源是卖地，如果中央政府要求地方政府在这方面作出改变，这也是一个漫长的过程。
最后一点，开发商经营型或者恐慌性的囤地，由于土地上涨的飞快的话，就会出现恐慌性。总之地价也会上涨，我想上涨到一定程度，就是到底了宏观调控的目的。 看好房地产发展的后世第五个原因就是在的预期下，住宅的居住和财富的双重属性不会改变，房地产还是抵御通货膨胀，我们一个是超过多年的通货膨胀以后，得到了一个经验，房地产特别是住宅具有生活必需品和消费品，一方面是不可或缺，一方面体现了消费水平，大家有钱，一般愿意往住宅上面花。
第二个房地产具有生产的功能，商铺写字楼不必说了。住宅对一些自由职业者也是生产经营用房，第三房地产具有投资功能，这是实实在在，在通货膨胀条件下，住宅内在的具有保值增值的功能，因此也具有投资功能，在我们中国投资渠道不畅的情况下，房地产也是投资的首选。只不过在政策齐备的条件下，对这个炒房也有抑制的作用；最后都房地产的保障作用，同样也是人民养老、退休、失业、疾病、意外时的支付手段，所以人们有了钱往房地产投，也是对自己人生的一种保障措施。总体来说，在人们的家庭财产当中，住宅占重要的地位，一般都占到60%以上。从这一点来说，我们还是看好房地产发展的后势。 最后一点，今后我们对于房地产投资，可能不能采取简单的政策，而且要投资于地产开发上。为什么这么说？在现金土地供应的情势下，自我的积累的资金永远不多于土地，不是差钱，而是不差钱。而房地产开发商的自我资金积累，我这里举个例子，非常有名的就是北京广区在07年土地面积比现在大一笔，价格是现在的一半，成了四倍的增长，在两年当中什么东西能有四倍的增加，所以上开发商的本金加强利润是跟不上土地的增长速度的。其他有一些其他和没有市场打通的情况下，为我们投资房地产业创造了一个非常好的机会。我们的理想就是用房地产投资的基金，来进行房地产投资。简单地说，我们总结了这样一句话：以天下之财，建天下之屋，住天下之人。增加供给，抑制投资，平稳房价，我想如果放用不着投资的资金，动用社会资金来投资房地产，是可以能够达到这样的理想境界的。 下面我说，调控之后怎么办？在新的调控政策下面，炒房这样的投资已经过去了，风险比较大，可能需要非常高的资金，你要计算你的投资，你要计算你每年出的税费，你还要计算你卖出房子的时候你的成本，你盈利多少，是不是达到了社会平均利润率，所以用投房炒房的办法已经过时了，用什么办法呢？就是用基金的方式，从源头上投资，可以避免物业税等持有性税收以及土地增值税等交易性税收，更可以避免“击鼓传花”的税收，如果用股权等方式对房地产投资，而不是已经被膨胀化的房子来进行投资，风险会更小。房地产理财资金，用专业团队来打理，我先引出我们投资资金的总裁，对投资基金进行更深一步的讲解。谢谢大家！
王戈宏 盛世神州房地产投资基金总裁
王戈宏：有关房地产投资是不是作为一个很重要的投资产品，刚才专家讲了很多了，我现在简要的说基金是一个样的基金我的题目是投资房地产如何安全的从源头获得文件的增值收益，之前的话我先简单的介绍什么是房地产投资资金，其实很简单就是大家把钱放在一起用专业的队伍帮你赚钱，而不是你自己做，你自己可能不专业有很大的风险，主要几大方面，放大房地产企业的杠杆，接触管理者的各种约束，同时我们关注的是低产的原始价值和高利润率，基金的种类其实国外有两大类，一类是关注开发的开发资金，其实在中国还不是有标准的位置，其实大家都很熟悉了，帮助大家做房地产，为什么投房地产基金，刚才张总谈了很多的市场，我们相信有三个最重要的这个点，第一个就是说，在中国有行当长的时间内这个利润是很丰厚的，像很多大的房地产公司，2008年，平均利润在10%以上，同行的行业，家电食品零售3%到5%，可见房地产的利润在2到3倍，房地产投资门槛相当高，如果你现在投二三最后一S点房地产投资所有投资人最重要的资产配置，这个配置抗风险的，在美国的证券投资里，有你说这个资金非常好，为什么不直接投发展商投你的资金这里面有很多的原因我挑一个讲，投房产商因为发展商在中国的操作非常专业，如一投信息不对称，你很多恶毒的监管没有人帮你监管，最后导致你的风险，刚才说了我们是专业的队伍做管理，所以说我们最重要的是你一个人纳税主体投在一个公司里，你不需要纳税，这样的大家都很清楚，收益风险其实从源头上就卡住了，从我们的有效推动，最后获得你的收益保证。 刚才谈了什么是房地产投资基金为什么选择我们，我们是盛世神州城市成长基金的第一期，我们成立于3月8日的第一期，当时中央电视台，把我们说成了是北京第一家规范注册的房地产投资基金，这是事实，我们是谁，我们这个基金和其他的大家目前听到的很多基金有非常不同的地方，第一我们是国家权威的行业组织，国家工商联房地产商会，以及全国一流的房地产品牌开发商，大家都知道的阳光100，伏地富汇，共同发起，一同保驾护航。 我 们基金的出事合伙人刚才大家见过张民耕还有阳光一百的易小迪，还有全国工商会的曾勇，这是大家都很熟悉的，一些知名人士，这是最重要的我们一个团队，是我们最最重量级的投资委员会的聂梅生，还有潘石屹等还有这个是刚刚谈到的这些人，有这个队伍目前在全国的低产资金里我们是独一无二的，那么接下来我们的投资理念是什么，我们有这么强大的背景，我们干什么事了，我们让你们在座的每一位投资人都有机会，大家都谈到房地产的收益发展商的收益，我们让你们像开发商一样分享中国高速城市化进程带来的房地产红利，其实我们搭建的是源头性的房地产平台。 这是我们的两个法律团实体。 最后我们如何帮你们赚钱？这个说的很好，如何帮你赚钱？这个投资汇报在目前的状况下，我们做了一个比较保收的估计，我们希望使投资人获得比较稳健的收益，我们与其大于10%到15%，我们的收益期不大于三年，最后把这个基金进行计算。 我们的优势在哪，我们有那么多的重要资源所以我们知道很多好项目在哪，这不是很简单的事，你个人投资很难发现好的项目，我们有专业的团队，我们的项目监管，甚至于我们可以接盘，盘做不下去的时候我们可以接盘，这个是别的基金普通的专业的基金很难做到的一个能力，我们和投资人紧密捆绑，利益高度一致，在所有的基金里面，我们管理者只需要付1%的资金，我们收入15%。 如何选项目，刚才大家说了，好项目我们知道在哪怎么选我们有三个大原则，第一个成长性的城市和区域，我想太原应该是这样的城市，第二以居住类为主的房地产项目，第三我们希望项目房合作方投入少于25%我我们和他们捆绑，这种利益达到更多的一致性。 如何管，今天我的朋友在这里，我投了你你怎么管理，怎么没有风险，我们管现金流、管预算，不会白白流走。第二管品质，我们都很有经验，知道什么样的房子可以盖的更好，第三管风险，其实我们投钱以前把所有的东西把法律手段，全部用法律的形势把他约定好。 这是我们非常自信的方面，我们永远不会让项目烂尾。 如何推出，我们其实有很多组合的模式，这个在我们投资企业里会有一个具体的介绍，我们具体的点，我们力保稳健收益的基础上，我们会获得浮动的超额收益。 这个基金管理团队，由谁管这笔钱刚才大家看到的张总，是我们的基金管理出事合伙人，同时是我们基金管理公司的董事长，他是和大家知道的潘石屹，易小迪万通的元老，如果大家去过北京，就应该知道，大家知道北面有一个康城联体别墅，这是张总最先发起的。 我们是在美国是做商业不动产信托资金的，现在因为中国的投资化进程机会非常好，那我就回到国内和张总一起帮大家赚大钱。 第三个李万明，那做房地产二十多年，他做过很多楼盘刚才提高道路的万通大厦。 决策流程我就不细说了，其他的都可以过来把关的，我们的信心和承诺是什么，刚才提高道路的就是所有专家提到的我们相信中国城市化的进程不可逆转。 第二个其实现在的工序矛盾并没有真正解决，我那么第三个大调控是打击投机而不是打击源头性的健康发展，所以我们说投资房地产基金，其实是一种高收益低风险的。 我们的承诺，这个承诺非常的重要，第一我们发起人总计一个亿先进我们的投入，其中我们的基金管理公司2500万，我们的发起人投5000万，投资伙伴投资 2500万，占到总融资的20%，投资人的钱你的本金和你的收益进行双重的优先分配。 第三个如果亏损怎么办我们的2500万先亏损，这也是我所知道的全世界的基金里最重的承诺。这里是产品的有关要素，我不细说了，我们这次希望融资最低不要超过500万，个人一个单体，我们在三年进行分红刚才也谈到了风险怎么分。 这次的发起额度是5亿人民币，我们刚才谈到了我们的发起股东已经放了一亿人民币，我们目击结束投入75%，开始第二期的15亿的募集，我这边说一句话，一个好的投资人，有三个最重要的素质，什么素质了，就是说在别人没有意识到的时间，在别人没有意识到的地方，你以别人没有意识到的方式进行投资，这次我们的观点这种调控下催生了一个房地产基金真正的春天和未来，所以我们希望大家和我们一起来努力。下面由我们李万明副总裁来给我们做这个下面投资的介绍。我们掌声欢迎他。
李万明 盛世神州房地产投资基金常务副总裁
李万明：刚才王总介绍的很好，这么优秀的发起人，这么顶级的顾问团队，还有这么有经验的管理团队，那现在这个形势这么不好，能找到好项目吗，有，盛世神州已经储备的很多项目，我们挑选了我们储备项目中的九歌项目，给大家做一个介绍，这是我们项目的库里挑出来的，项目的共同特点，首先是低价低，我们的储备项目就是合作用低于目前的商场价30%到70%的可以由效的抵抗资产的过渡，第二个特点是收益高，基金投资20%到32%，实际上和王总刚才介绍的承诺性的10%到15%高多了，随着城市化进程推进，或者稀缺资源的减少，这个项目还会进一步的看好，第三个风险可控，都是通过招拍等合法的渠道取得的项目，周边区域房价稳定增长。首先给大家介绍的是一个长春的项目。 长春的项目总建筑面积22万平米，总投资利润率将近73%，这个项目是07年10月份取得的土地，现在土地生殖超过的70%主要是别墅花园洋房的项目，项目均价8900/平方米，商业部分还能更高一点，这个项目投资2.5个亿投资期限2.5年。长春市是一个比较特殊的市场，去年房屋销售总成交量是1200 多万平方米，而且长春的是以刚性需求为主，长春者的购房者84%是长春的市民，外地人很少，那么更因为他有这种非常高薪的需求和万科，中信都有进入这几年一直平稳的增长。 长春市这种高端的产品，花园洋房别墅我就不详细说了有一些项目出现的抢购的现象，有400多人抢购480多套这个洋房。 但是这个项目位于长春的东南部，有公元高尔夫还有山地，我们这个项目处于半坡，那么这个项目有一些指标。 这个项目进行了初步的侧三，成本只有5100多块钱，这个是利润分析，总投资利率达到73%，目前的测算是保险利率算的，项目的特点高利润低风险，07年其取得的土地，土地已经增殖的70%，因为他具有比较高的收益和保障，所以投资收益大到20%到32%。 第二个是天津的一个项目，这个项目位置非常好，是天津市核心区地铁一号线、二号线的经过，环境非常的好有一个大的公园，这个项目达到6个多亿，投资率达到 67%，基金跟这个项目的合作，是投入一亿元，投资期限两年，这南开区是天津最好的市场，土地资源稀缺可以看到这个项目周边的地价都在两万多，这个项目做的初步的规划，目前的容积率2.5，政府正在考虑给我们提高一点容积率，如果提高的话容积率之后这个项目的土地成本不变的这个项目还会进一步的提高收益。成本是一万二千块钱的，可以达到8400多一平米的，总投资是1.6亿的。 同样这个项目也具有高收益低风险的特点，这个项目的土地05年取得的，酒店式的公寓可以买到两万多，商铺的售价四万多。 上面两个项目做的详细的介绍，因为时间关系下面我们做简单的介绍。北京的一个别墅占地四万多平米，建筑面积两万多，独栋和四合院的。基金项目的投资一个亿投资期三年，20%到30%，北京周边某项目，交通也非常方便，建筑面积28万，预计销售收入14亿，可以达到高风险的投资。投资规模两个亿投资期三年，20%到29%的收益。 后面还有江苏常州的项目，投资期限两年。 合肥的一个项目，这个基金的投资收益更高20%到32%。 山东济宁的一个项目，这个占地比较大，26万平米，那么总的占地面积58万平米，这个基金的投资汇报比较多，能够达到20%到32%的。 这个是南京的项目，这个预计投两个亿，这个能达到20%到30%的收益。 这个项目近邻上海，花园洋房住宅为主，投资两个亿。 还有更多的项目不详细介绍了，那么盛世神州将于我们十几年开发管控的成功经验，帮助投资者可以获得稳定投资回报.谢谢大家。
张映光：前一段出了一个新闻，说CPI的涨幅2.8，已经离3的临界点很近了，加息是悬在头上，我们现在请嘉宾给大家一些建议，怎么去管你的钱，让它能抗通胀？
任志强：我听说山西人喜欢买黄金，现在甚至钻石。一般是战争的时候才买黄金，因为便于携带，我刚才说日本、美国、香港连续出几次重大危机的情况，我觉得还是买房子，一般情况下，政府越不让买什么，你就越得买什么。
我到山西今天中午吃饭的时候，有一位先生和我说，山西有一个老农发财了。原因是什么？原因是政府不让种什么，他就种什么，结果就发财了，所以我们现在房价出现过热，这才出台措施不让过热，我们现在20年的时间里面，通胀压力或者房价上涨的压力继续存在。大家知道中央的政府的压力就是让房子涨的慢一点，不是不涨。你不知道上海是全国户均使用面积最低的城市，只有66多平方米，小的不得了。这么差的中国居住环境，户居离我们要发展的速度还远着了，我们现在141亿的住宅，人均 20多平方米的离中国的发展还有20年到30年的水平，可能没有20年的时间就跟不上，就按照每年折旧就5%去计算的话，我们要每年建20万房子，才可以满足需求。这是美国1950年的水平，我们现在最高收入才有106平方米，才略高于美国1990年的水平，我相信越是不让你买的东西，越是说明他值钱，你一定得买。
张民耕：我感觉通常情况下当然还是投房地产资金了，我就是说说我自己的经历，我们这个投资里面曾经考虑过多种经营就是把这个鸡蛋放在篮子里面，我们现在还有两三千亩地，这个地就够我们开六年和八年了，当时我盘下了一个弹药库，那就可以慢慢做了，那么想在做一点什么事，我也知道的这个钱放的是越放越不值钱的了，我当时北大就提议，就是北大我们的顾问就是柯小峰就是金融顾问，就是私募股权的高级研究班，办到现在也就两年，已经办了二十期这个学生徒子徒孙都有的，每个学生五十万块钱，去的去的人多数手里面已经有了资产，就是找一个投资的办法，和投资的渠道，听说这个PE是专门投这些企业上市前的这个企业，就是这个里面投资，大家都去了，学的结果是什么的，后来大家得到一个判断，就是投别的行道不熟悉，别人教什么学什么的，你投别的行当你怎么知道现在投了以后可以上市，国家主席说了都不算了，通过上市翻五翻和八翻来获得收益这个不靠铺，这个同学里面算了一下大概有35%是做房地产出身的，我们就在一起讨论了一下的，这个投资的结论是什么的，晚上想起的千条计，早上起来磨豆腐的，就是说你的这个小作坊房地产是什么样的，人家也不容易的，防地陈不用等你的，干完了就上市了，每年有稳定的流，这个收益有20%和30%，市场好了还可以翻番的，最后这个何教授没有教出做其他基金的人，教出了好多房地产的，我去注册的时候已经是第八个做房地产资金的，前面有七个哥们已经去申请了，但是他们没有申请下来，北京对这个房地产资金还是比较严格的，名义是民间组织的，其实是金融局组织了一套，还有房地产的一套，这个就是行道起来，现金又稳定，没有大起大落是非常好的，比炒房的安全性又高，对于这个房价的市场还有那么多稳定的发展，还是投房地产投资资金好，这个老王卖瓜自卖自夸，谢谢大家。
苏鑫：两位都说了房地产我就不好意思再说了，就是有一个老板总结出来了，就是叫4321，40%的钱房地产30%是股票，20%就是证券还有1%是其他的古玩之类的，大方向的话跟两位前辈一样的，我个人来说也是投房地产的，但是跟任总又不太一样的，既然政府不然住宅，让你快速的踩刹车，我就不跟政府对着干，就是投资在核心的商业区域。
李春光：这么多老总都说过了，都是各的各理，但是我认为地产我的印象当中说过很多次的，就是要重中的，看地产一样的，北京市场都是这样的，如果投资我还是投也是选择地产，看什么样的地产，一个是商铺，商业地产，我们讲的一富出三代就是好的品牌，投的人家的房子以后，买了人家房子以后，还是有很多是涨价的，另外还有就是可能是投房地产也有一部分收益，因为是膨胀都在加大，另外私募这一块，可能投房地产私募也是一块，贬值在一定程度上还是有道理，现在股市还是很低的，还要往下面降的，我们可以有一些投资高层去做，可能是一个选择，时间关系就不说了。
白武魁：谢谢，现在各位老总都说了，今天的主题就是山西投资峰会，我作为一个本土的开发商，我跟李总探讨了，这个财富的管理一个是企业的财富管理，还有就是个人的财富管理，本身我们做企业的，也是在于这个财富管理，那么我们做企业的呢？在资金合理的范围之内，在地产企业里面，我今天想说的就是多投不动产，但是买地的这个动一定要自己的体验自己掌握好，在合理的资金范围以内，也不可以走的太远，这个资金链中断了，我在四川绵阳07年开了一块地是500亩，当时是地价110万亩的，今年上半年就是三月份旁边的一块地方那个挂牌位置不太好已经是190万了，这个不动产就是土地的稀缺也决定了土地的增值，但是个人的财富和理财方面，我也赞同以上各个老总说的，还是买房子，一线城市可以北上广深涨的特别厉害，可以考虑但是二线三四线城市，比如说太原的房子四五千房子，五六千房子，只要是品牌好，房子好就可以尽情的出手，不会掉的。
主持人：刚刚发言的一个是山西阳光实业集团的李总，和辰兴地产的白总，看来跟我们北京来的地产专家观点比较的一致，实际上这也是一个投资机会，由于时间关系不能和大家交流了，谢谢大家，谢谢几位嘉宾。
李伟：大家辛苦了今天下午时间很长，但是是一个思想的盛宴，2010山西投资峰会到此结束
